2018年哪些城市还会涨?这是今年分析最透彻的回答
来源: 子木聊房 2018-02-11 16:50 我要评论 井冈山报社融媒体
真正判断城市房价是否有泡沫,要看很多方面,人口净流入的比值,GDP增速,是否有可以提供高纳税的产业,城市房地产市场的租售比,库存量等等。

在《军师联盟》中,曹操第一谋士荀彧曾对后辈司马懿说:“国之兴亡,人之生死,事之成败,均在于形势和人心。居高者,善造势,位低者,善趋势,可成矣。”

这句话对司马仲达尤为重要,他不但运筹帷幄,造势取人心,为曹丕争得了太子之位;且后继与诸葛亮在西城对弈之时,明知“空城计”而不破之。

他知道杀了诸葛亮,三国鼎立的局势便会被打破,功高盖主也会让曹家对他起诛族之意。所以说,观势、顺势、造势,则是一个人一生都要修炼的本领。

但“势”这东西并非那么简单,不单要看,还要学会用。这也就是为什么每天都会有有成千上万的年轻人涌入创业浪潮,争相成为风口上的弄潮儿,要知道,风口之上,猪也可以飞起来,但这风口过去了,或者拐弯儿了,掉下来的可都是猪肉馅饼。

这几天美元的持续大幅贬值让很多人人心惶惶,因为2018年刚过去一个月,美元就跌了3%,创下2016年3月以来最大单月跌幅!

背后有三种可能性,其一,是美国经济形势疲软,再加上特朗普降税,美国经常账户赤字加剧,资本吸引力趋弱,大量资本开始向外流动;

其二,真如2018年预言所说,有金融组织在预谋10年一次的金融危机,故意做空美元,把它作为导火索,触发全球经济连锁垮塌,谋取利益;

其三,美国在精心布局发动汇率战争,开启割草计划,像93年的日本一样,先让日元暴涨,让日本国内资本外流消费投资,再一针扎破日本泡沫,掏空经济。

但无论哪种可能性,目前的绝对条件还未形成,如果跌破危机红线,中国就得全线戒备了,具体还得看下一步美元的走势。

如果真如其二所说,到时候美元会飞流直下三千尺,谁也挡不住。神挡杀神,佛挡杀佛,美联储敢挡,就杀美联储。

这就是所谓的全球的经济趋势。

再看中国。中国这段时间的市场看似波澜不惊,实则暗流涌动

达沃斯论坛之后,中央政治局开始组织领导人加急学习,现代化经济体系的转型及建设已经如火如荼。

不得不佩服当今政策的落地效率,目前来看,全行业已经进入了疯狂挤泡沫周期,最严重的当属是金融市场和房地产市场。

各家银行纷纷对外发布文件,全面叫停开发贷、个贷,掐死金融向房地产市场的供血管道。这就是所谓的国势,也叫做国运,我在上篇文章《2018年金融风暴》里具体讲过。

到这里,可能有些朋友就坐不住了。子木你讲的又是全球,又是国家,跟我有什么关系?大势我是把握不住的,因为对于我们来说,要倒霉一起倒霉,我只关心隔壁老王家刚买了一套房,同事老李家准备过年再买一套,2018年我到底买不买房?

仔细想想,这也是很正常的,因为幸福感源于对比,对于更多的人来讲,大家只关心身边的“势”。

介于年关将近,这几天在房产研习社问我2018年是否买房的问题特别多,所以子木特地做了一期文章分享给大家,教你如何判断一个城市房子的升值潜力。

这个话题刚开始写的时候还是非常纠结的,因为这么多城市,不知道从哪个角度下手,城市类型又按什么维度去划分能满足大家的需求,索性就决定按照用户最典型的几个问题入手(仅限于带有投资属性的购房需求)。

1

要去一二线城市发展吗?

大家都应该卖掉三四线的房子去一二线城市发展吗?

A:首先这个问题存在逻辑上的误解。一二线城市肯定要比三四线城市的城市化率高,资源优质,产业发达,这点毋庸置疑,但是宜居的话,三四线未尝不是很好的选择。很多人世代相传扎根于一个县城,你让他举家搬迁,卖掉所有资产去一二线城市发展,这是不可能的。

人口流动集群化,追逐更优质的资源和生活条件是必然的趋势。不妨把机会留给下一代,细心教育栽培,不断地向上变迁。

对于2018年三四五线城市是否应该买房。这个还要看你城市的情况,如果目前你所在的城市,因棚改或者不沾边的利好政策让楼市大火,身边的人对买房还是趋之若鹜,那你就要立马停下来了。

这个时候上车已为时已晚,过年3月份又是楼市旺季,恰好处于浪尖上,要等到2018年下半年行情稳定了再出手。半年时间足够可以让三四线城市沉淀泡沫。等市场回归理性,购房者都冷静下来,供需关系重置了再去选房买房,将会有更大的余地。

2

房价数据再跌,看房是房价还在涨?

每天都在关注房价数据,我这个城市已经显示连续6个月下跌了,但我去看房,却发现房价都是涨的,这是为什么?

A:这个现象再正常不过了,子木搞了好几年的数据研究分析,都无法校准市场真实情况。因为市场上的房价数据都是假的,包括官方。大家都按照自己的意图去做数据,官方为了任务,房企为了销售,你看哪个中介的朋友圈里的房价跌过?

就比如你出门买了一斤橘子,明码标价5元一斤,但最后因为讨价还价,最后的交易价格并非是原价。但是城管看见了,看到你在老王家买了一斤橘子,于是就记录了下来:老王今天卖了一斤橘子,赚了5元钱,收保护费2元…

中国房地产的一大特色就是信息不对称,这个当然和政府的监管力度有关,譬如最有意思的是有的人为了买房避税,还能和中介搞出个阴阳合同。

一手房还能监控得到,二手房自由化市场是无从考究的。这点和新加坡差之千里,新加坡可以监管定位到每一套房源,能高效反映出市场的真实情况。实现房住不炒,中国目前还很难做到。

所以,中国房价的数据越宏观越精准,越微观越失真。在这种情况下,我们就必须学会用其他因素去反推市场的“势”。

这就是我在写文章的时候,有个粉丝说我不放数据瞎掰扯,如果参不透本质,数据又有什么用呢?

就比如当初天津称滨海新区是中国第一新区,2016年GDP高达10002亿元,远超上海浦东新区,创造了中国城市发展史上的神话!你是来搞笑的么?

无论常住人口,产业级别,还是上市企业总数,土地财政收入比例,上海浦东新区都可以秒杀天津的滨海新区,这个数据就是无用的。

再说说天津,之前子木讲过,天津什么都好,就是离北京实在太近了。京津冀城市群和长三角、珠三角城市群是无法放在一个维度对比的,你见过世界上哪个超级城市群,核心城市旁边还围绕着一圈贫困带?京津冀就是这样。

追本溯源,还是因为南北差异,水陆差异。长三角和珠三角城市群,即使是一个小县城早期都是很富庶的,早期的轻工业和富饶的水运资源,高频活跃的贸易都奠定了稳定的经济基础,所以其核心城市并没有抽干周边小城市的资源。

而对于北京来讲,一开始大家都很穷。要想把北京捧上国际神坛,就必须集全省之力为它供血,人才和资源都被北京吸干了,周边还怎么发展?这就是河北的窘境。

其次是文化的缺失。很早以前,河北的文化就逐渐被京文化冲淡了。不像长三角除了上海本地文化,苏州还有自己的园林和弹词,杭州还有白居易和苏东坡,西湖和大运河,白娘子和梁祝传说。有文化的地方就有根,有根的地方,人就不容易散去。

这里提一下水陆差异和胡焕庸线。胡焕庸老前辈在1935年在发表的《中国人口之分布》中,将黑龙江黑河和云南腾冲相连,那时候还没有计算机,只能人工测算,这一连,将古籍中的文学记载量化,也预言了中国未来近百年的区域发展。

以胡焕庸线为界,东南远大于西北,结合水陆差异,你会发现绝大数热点城市都在有水的地方,除了沿海城市就是沿河(长江、黄河)城市,例如长江上的武汉、重庆,黄河上的济南、郑州等。

怎么判断一个城市房价是否有泡沫?

买一个城市的房子,就是投资一个城市的股票,但是怎么去判断一个城市的房价是否有泡沫呢?

A:判断一个城市的房价是否有泡沫,这是一门学问。最简单的方法就是,你去一个城市的大街上,是否能看到成群结队嬉笑打骂的年轻人,说明这个城市很年轻,有无限的张力,当然这是个玩笑话。

真正判断城市房价是否有泡沫,要看很多方面,人口净流入的比值,GDP增速,是否有可以提供高纳税的产业,城市房地产市场的租售比,库存量等等。

但子木今天讲一个最简单的,就是GDP和房价的关系。下面是一组数据。

我们以万亿GDP俱乐部成员排行榜做对比分析。

除特殊情况下,城市GDP总量和房价一般是正相关。从图中可以看到北上广深的房价和GDP总量是几乎成正比的,其中京沪两地遥遥领先。

但是在GDP总量排行里并没有出现厦门、福州、三亚和珠海的身影,而在房价排行榜,厦门却排名第四,直逼深圳。所以到这里你应该清楚了吧,没有经济支撑的高房价,只有一个原因,是被投机者炒高的。这些城市的购房风险很大。

再看榜单,重庆经济总量排名第5,房价排名却被甩到了46。很多人就兴奋了,说这简直就是价值洼地啊。

但实际情况又不是这样的,重庆的人口3000万,体量相当于一个省,和其他同类城市无法对比,而且大量的土地,庞大的库存和债务黑洞,让这个城市的可持续发展的道路上根基风雨飘摇,这也就是重庆房价再怎么涨也跑不过成都的原因。

至于经济较好,但房价排名较后的长沙、无锡当然还有上涨的潜力。(大家可以在后台回复“房价”,获取1月100城价格指数变化)。

4

马上要通高铁了,房价会涨上去吗?

马上要开通高铁的呼和浩特,房价肯定会涨上去吗?

A:大局来看,像内蒙古、山西这些省份正在“东北化”

靠重工业和能源产业作为支柱的城市,势必会被供给端改革的洪水冲出国家发展红利车道。更何况举国都在产业升级,向高精尖进军,按照他们现在的基础和资源情况,未来想要高速发展是很艰难的。

至于开通高铁房价会不会涨价,短期内群众心理肯定会涨,但幅度会很小。但是建成之后一定会加速内地人口向外流出,无论是学生外出求学还是人才外出求发展。

之前我在多篇文章中提过,一个城市的生命,要么得有产业,要么得有人才。就像武汉,虽然当年发展重工产业转型较晚,造成人才大量流失,北上京沪,南下广深。

但是现在武汉政府的觉悟很高,开始大力发展第三产业,人才政策也是日新月异,城市发展潜力和房价上涨预期可想而知。

而对于产业来讲,北京的海淀、深圳的南山、杭州的滨江区、未来科技城都在早期完成了第三高科技产业的战略布局,给未来的产业趋势做好了铺垫,那么无论是响应国家号召还是吸引人才都有了天然优势。

这点,苏州就差了些,所以说今年苏州GDP掉队是很正常的,因为光靠外部投资,而不去优化内部产业结构,很容易被后来者居上。

还有人问我关于郑州未来的趋势怎么样,也不用讲其他,单就人口,河南9532万,郑州956万,这个量级怎么也能撑起一个城市的发展,东部制造业一旦转移,郑州的人口红利优势就爆发了。

最后总结一下,马上就要过年了,年后3月开春,即迎来第一个购房旺季,在三四线城市,这个现象周期尤为明显。如果纯刚需购房,一定要把握好年前这段时间找房找地段,避免赶上热潮。

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