楼市重要会议被曝光 这些信息不容忽视
来源: 凤凰房产 2017-11-15 16:52 我要评论 井冈山报社融媒体

万科的“小年论”

作为中国房地产行业中的标杆性企业,万科的影响力不言而喻。万科对于楼市的看法也被不少人奉为洞悉行业走向的宝典。

近日,在兴业证券组织的“万科月度经营数据电话会议”上,科对明年房地产市场做出了判断并提出了“小年论”。

关于“小年论”核心要点如下

1、明年调控政策放松的可能性很小。

2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降,销售面积和销售金额双降。

3、不同城市分化会很明显,一二线城市房价难以上升,因为经过2016年的大涨,市场本身承接力弱化,加上政策调控,增长会有限。但是继续下调的风险也不存在,因为调整从2016年第四季度就开始了,持续很久了。

4、三四线城市也要分开看,在环一线城市周边的三四线城市,会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市,会降价。

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明年楼市会是“小年”吗?

总的来说,万科谈的是大势,但我们还需要正视中国的房地产市场在不同类型的城市,其实是越来越呈现出不同的周期性的。

其中,北上深这些一线城市、环一线城市、二线城市、三四线城市,整个市场近年来大致呈现出的周期顺序是:北上深——环一线+二线——三四线。

明年的市场会是什么样?

首先,今年暴涨的三四线城市一定会迎来小年,这是比较确定的。投资三四线城市要规避,也是这个道理,再好的市场也不会天天涨。

其次,北上深明年不会是小年,市场会出现复苏。尤其是一线城市的豪宅,依然存在整体性的被低估。比如在深圳,深圳湾沿线的豪宅,在这种调整市里,依然上涨了10%以上,体现出了很强的抗跌性。而环一线+二线,是小年的可能性更大。

整体上说,房地产买卖不存在什么趋势性的机会。但如果看多一线城市的长期发展,那么,这是很好的进行长线布局的机会。

这个判断如果大差不离,那么对于我们看待房地产企业明年的销售,以及选择自己的操作策略,都很有意义。

对房企来说

如果它今年的销售结构中有较大比重来自于三四线城市,那么明年的增长压力就会大一些,龙头企业需要增加在一二线城市的销售资源,才能确保持续高增长。

而且,假如明年三四线和二线市场出现调整,对于一些负债率高企的房企会产生资金压力,这是我们需要动态观察的。

个人来说

在一线城市显然要储备更多的现金,以及更加勤奋的去接触市场。再重申一点:好城市的房子,博傻一点说,任何时候都可以买入,就像好股票从来不曾亏待过股东一样,好城市也从来不曾亏待过房东。好城市,都是人们用钞票一票一票投出来的,相信市场自己的表达。

3

房企大佬们对2018年的预期

对于明年的预期,万科并没有明确给出销售目标,但从其公布的相关数据来看,测算出万科今年销售在5200亿左右,明年销售额会超过6000亿。

这个主要包括以下几点

1、万科的项目资源,从销售金额看,90%以上布局在一二线和环一线的都市圈内。

2、万科今年能够完成年初3500万方的推盘量,明年实际推盘量至少会在4000万方以上。

3、前10个月的销售均价14800元。

4、万科未来总的可售资源约1.35亿平米。万科今年第三季度新增项目超过了销售规模,超过第一季度+第二季度的总和,10月份也新增了500多万方,超过销售面积近一倍。

其实万科很聪明,借助本轮三年的小周期,成功优化了手中的储备,甩掉了那些风险大的包袱(集中在三四线城市),留下了一二线和环一线的优质储备。这是与人口流向保持一致的,基本上上岸了。

关于这一点,我们也能发现一些深层的信息

楼市行情如此不好,龙头房企的销售额仍然在不断扩大。这只能说明一点:大房企正在加快分食小房企的市场,楼市集中度不断提升。小房企正快速被出清。

万科在今年选择了与其他房企明显不同的打法。我们看到一些房企今年都忙着降负债,而万科则逆势大规模收割,加快布局物流等产业。一方面是万科较低的负债率支撑了它的收购,另一方面是万科正在抢先转型,力图在下一波红利中争得先机。厚积而薄发,这一次万科恐怕又要走在前面了。

万科的这些动作,对个人也是有指导意义的。未来城市的分化将更加明显,即便在一二线城市,也应该看到单纯赚差价的短线炒房行为已经走进了死胡同。

个人想在房地产行业继续混下去,就得优化自己的资产配置,差的都是负担,应该尽快出了,留下那些好的,只有这样才能保住自己的身家,并持续产出现金流(主要表现为房租收入)。

总的来说,2015年下半年以来,楼市走出调整期,迎来新一轮的暴涨,从一线城市到三四线城市,疯狂的房价使不少购房者感到绝望。不过,随着调控政策的持续加压,目前房价暴涨的局面基本得到控制,甚至一些热点地区的房价也出现了松动的痕迹。

从公布的数据来测算,万科2018年预计销售额会超6000亿,那么其他房企大佬如何看待即将到来的2018呢?

绿城中国CEO 曹舟南

今年年底或明年年初房价一定是往下走

曾断言中国内地房地产市场即将崩盘的曹舟南,更担忧因储备量大,加上限购限价,限售险贷的政策调控下,以往以高地价博取未来的高房价的商业模式将不复存在。“我认为到今年年底,乐观一点到明年年初,房价一定是往下走,这是没有办法的,这是国家战略,要控制房价,房子是用来住的,不是用来炒的”。

碧桂园集团总裁莫斌

一二三四五线全线出击

一线城市的刚性需求是永远存在的,所以我们也希望除了在三、四线主战场以外,也能够拥抱一、二线城市。所以一、二、三、四、五线城市均衡发展也是我们追求的目标,我们希望在每一个地方的项目都能够做成功。我们的目标市场现在是一二三四五线全线出击,哪里有市场哪里就有碧桂园。

远洋集团董事局主席李明

按照绝对居住人口去分析市场是不可靠的

两三年想高位保持两位数的增长是可能的。为什么说可能,其实我们都忽略了人口流动的问题,按照绝对居住人口去分析市场是不可靠的,真正的需求是来源于人口。

再多的房子用来住房总是有限的,一个人住2000平方米是不可能的,也不需要,住个50平方米,100平方米总是可以的,我觉得总是有限的。另外,我觉得长效的居住政策,随着人们的共识,现在租赁,房地产税,这些都还在看、在做,这些东西会发挥调节作用,所以我觉得要乐观谨慎。

世茂房地产副主席许世坛

7折我们不约

对于2018年,我们整体是乐观的,因为房地产对整个经济的贡献还是很大的,目前也没有趋势看到在下降。关于限购、限价,包括现在限价后批的价格如果高于当地的平均价,它还是会控制备案的,这样对回款是有影响的。

肯定今年的限购、限价,特别是网上登记会对开发商的销售和回款都带来一些压力。当然如果政府批的价只有我们认为市场的8折、7折,我们肯定是不卖的,我们再等等,看看有没有其它的沟通渠道。

富力地产联席董事长李思廉

地价也很难突然掉下来

中国有很多大的人口基数。中国有农村人口城市化这个大的政策在支撑,由于这个政策,每年有五千万人口城市化。这个就带动了城市周边的农村人口,拥到城市去买房子。地价也很难突然掉下来,现在省会城市、一线城市,所有有名城市的招拍挂项目都不是两三家公司竞争,很多公司都会参与,一般企业的资金还是充裕的。

4

“白银论”为何沦为笑柄?

这一次的判断,会再度沦为笑柄么?

想知道答案,我们就需知道当初的“白银论”,万科是怎么看走眼的?

时间要拉回到2014年6月23日

那时,还是万科总裁的郁亮在《人民日报》撰文称,楼市进入白银时代,其对楼市表示谨慎乐观,他认为楼市不撞“冰山”,但是赚钱不容易。

随后,从14年到15年,又在多个场合为“白银论”呐喊。

更重要的是,这期间,万科身体力行,放缓了扩展速度,开始强调利润和负债率。

而到2015年下半年的时候,整个楼市已进入寒冬,巨大的库存量、放缓的销售速度,让中国楼市流露出崩盘的迹象。

然而,随着2015年下半年的一纸“930去库存”新政,让奄奄一息的楼市再次欢腾起来。

不过,谁曾想,楼市去库存,一下子去成了大狂欢。而一直秉承“扩展战略”的企业,也借着政策东风强势崛起,一举挑落了万科的“王冠”。

看到这,万科的“白银论”错了么?如果站在市场角度,显然无比正确。那么,问题在出在了哪儿?

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