井冈山大学是坐落在青原辖区范围内，在全国有一定知名度和影响力的部省共建高等学府，青原区如何借助“井大”金字招牌，以井大商圈这个点来扩面，激活带动城区商贸服务业提升，奋力打造产业升级新园区、文明宜居新城区。近期，区政协根据2017年常委会的工作安排，由区政协副主席邱建军率队组织部分区政协委员围绕“做大井大商圈”开展了专题调研活动，调研组实地察看了奥克1991创意园、雷家居民区、阳光城、原梅林工业园、818地块、学府嘉园、小塘自然村等10个点，赴九江市濂溪区、黄冈市黄州区、武汉市武昌区考察学习了当地培育大学商业圈的经验做法，邀请部分政协委员、专家和相关单位负责人集中交流座谈，对培育做大井冈山大学周边商业圈进行了一定思考，现将调研情况汇报如下。
一、井大商圈发展的现状及问题
井冈山大学位于科教路以南，学苑路以西，校园占地面积2440亩，现有师生员工共1.8万余人。2016年经江西省人民政府批复的井大周边建设规划面积4400多亩（见附件），涉及的村庄有新生社区、邓家社区、菱塘村委会、庄塘村委会（其中庄塘村的黄金坑村、菱塘村小菱塘村及邱家村在城市规划中为保留村庄）。在《吉泰城镇群规划（2013-2030）》中，校园东侧规划为教育用地，南侧为居住、医院及商业等用地，西侧已基本建设完毕且毗邻火车站，北侧为居住及商业用地。
商圈经过多年发展形成了一定规模，范围已由原来以街边摊贩为主的学苑路两边500米的一条街，扩大到以学苑路、铁建路和科教路为主干道的商业街，面积从原来的4万余平米扩大到近30万平米，建有井大阳光城、奥克1991、雷家夜市街等以休闲、娱乐、创业于一体的商贸服务生活区，覆盖消费人群达3万余人，整个面貌也发生了很大的变化。但与其他省市大学城及学校商圈发展比，依托井大对其周边乃至青原区经济、发展产业升级的放射效应远未发挥，与本地群众生活水平快速提升，对更高层次的创业、消费需求和期盼相比差距还较大。一是特色优势不明显。井冈山大学自1977年恢复办学以来，办学水平和规模不断提升，一直以来都是青原区人口最为稠密的区域，集聚着大量高水平的科研人才和创业人才，多少年来我们守着一座“富矿”而没有去充分挖掘，校地合作的落实“只闻楼梯响、不见人下来”，井大本身的教育医疗等相关产业项目也均未在青原境内布局落地。如井大科技园项目也花开井开区，在井大的周围，至今没有一个校地合作的科研成果孵化基地，没有引进一所上规模的民办职业学校，没有一家高水准的医疗机构和中小学校配套，连井大教师本身的子女上学都是往河西跑，家往吉州搬。二是各块发展不平衡。井大老校门人流量大，但只有一个用铁皮棚临时搭建的“小游园”，且基本没有了发展的空间；新校门附近虽建有“阳光城”，超市、影院、餐饮等相关商业业态，但因位置较偏，档次偏低，形成“气候”还需时日，满足更高水平的消费需求尚有差距；东侧的教育用地招商成效未显现，至今还是空地一块；后门离学生宿舍近，虽建有奥克文化创意园等，但消费较高，与普通大学生消费水平不相适应。周边的新工业园、滨江片区、青原山景区尚未形成与井冈山大学融合互动发展的态势。三是基础设施较为薄弱。困于财力、体制等原因，前些年政府对井大商圈的建设投入心有余而力不足，水、电、路等年久失修，路网不贯通，断头路较多，市区通往大学的公交车也只有12路公交车，再加之城市管理跟不上，违章乱搭乱建、流动摊点随意摆放、垃圾乱堆乱放等脏乱差现象严重，与一墙之隔的大学校园内错落有致、风景优美的环境极不协调，整体给人以杂乱的印象。四是商圈氛围未形成。没有综合性、上档次的大型商业综合体，缺乏带动商圈发展的“引爆点”，规上服务型企业仅奥克1991、阳光城、井大资产运营公司3家，周边100余家餐饮企业面积300平米以上的不足20家，人均消费水平50元以上的不足15家；占地3万平米的电子商务产业园虽已进驻企业50余家，但近半数没有网上交易流水，商户“低、小、杂、散”问题较为突出。五是发展后劲不足。周边在建及储备的项目不多，商业、住宅用地开发利用程度不高，河东开发区至今还有约300亩住宅用地批而未用，雷家城中村改造、梅林工业园23家“僵尸企业”退企还城进展缓慢，500万元以上开工在建项目仅有科教路综合提升改造等基础设施项目，产业项目仅有井大阳光城等房地产续建项目，井大周边环境整治未有实际动作。项目储备仅科教路学校1个项目列入区“十三五”规划，土地收储也严重不足。
二、井大商圈发展面临的机遇及优势
学校是最吸引人气的地方，开发潜力大，全国比较著名的大学商圈有广州大学城、廊坊大学城等。如省内九江市濂溪区整治大学周边环境，修建南山公园，在大学周边2平方公里范围内引进了新天地、禧徕乐、万达广场3个大型商业综合体，当地的村庄变花园、村民变市民，周边的地价从80万/亩上升到400多万/亩。省外湖北省黄冈市黄州区的大学生创业孵化基地每年吸引全国各地1万多大学生到该区创新创业；武汉市武昌区政府引导武汉大学校友会创建的“中科武大•智谷”，集合了“大学生创新实验基地—众创空间—孵化器—加速器”的众创服务生态链条，为在校师生创业团队、初创企业、中小企业、品牌企业提供“创新创业驿站”，极大的提升了当地的人气和名气。借鉴外地经验做法，井大商业圈面临着巨大的发展机遇、优势和潜力，这是因为：井大蕴含着庞大的创业团队和创新智库。井大现有博士245人，国家级、省部级科研项目778项，获批的知识产权成果163项，国家级大学生创新创业项目80个，为教育部-中兴通讯ICT产教融合创新基地第二批合作院校，巨大的科技、信息、人才优势将是推动地方经济转型升级的“强大引擎”，青原区新工业园紧邻井大，有着“近水楼台先得月”的便利，双方可携手打造“双创”孵化平台，面向市场推动企业孵化、成果转化与创新推广，不仅能为大学科技成果转化提供宽广的平台，还将吸引更多的研发型、生产性服务业等企业落户青原，实现合作共赢。周边有着庞大的消费群体和稳固的消费需求。大学周边人口密度大，消费集中，且极为稳定，构成了一个庞大的消费群体，涵盖了衣食住行的方方面面。井大的师生，生活相对简单，互动范围较小，对校园周边商圈的依赖性较强，将是他们生活消费的最重要场所；附近的居民与大学校园联系紧密，共享着商圈带来的便利和舒适，这些消费群体在一定时间和条件下保持相对稳定状态，且随着经济的发展，消费水平、档次将越来越高。井大商圈区域位置和区位优势正日益凸显。随着新井冈山大桥、新105国道、吉安绕城高速的相继通车，井冈山影视城、青原山大景区等全域旅游全景青原重点项目的开工建设，再加之在建的英伦联邦、百旺商城、学府嘉园等商住楼盘的陆续交付使用，新工业园开放型经济的转型升级既需要完善的配套留住企业员工，更要大量高端创新性人才实现“双创”，井冈山大学刚好地处景区、园区、城区的中央结合部，井大商圈将是承接这些巨大的人流、物流、信息流、资金流的“战略高地”。产业升级新园区的战略决策和校地合作新机制为做大商圈成为可能。青原区新一届领导班子审时度势，在充分调研的基础上，呼应广大人民群众的热切期望，在区第四次党代会上描绘了建设文明宜居新城区、产业升级新园区的美好蓝图。换届后，区委区政府主要领导高度重视井大商圈建设，推动召开井大校地合作对接会议，增强校地协同创新能力，实施“北延东进”战略，往京九铁路的东面拓展延伸，高水准打造一座产城融合的新城区、新园区，井大商圈将是极为重要的一环，也是今后几年青原拉大城市框架、加速城市化进程、实施城市产业融合发展、提升中心城区首位度的最大亮点之一和突破所在。
三、做大井大商圈的几点建议
1．提升站位，高起点谋划。高屋建瓴、对环井冈山大学板块进行整体规划，紧紧围绕“特色教育”、“特色商贸”、“特色双创”的三大特色进行规划定位全新打造。一是打造“特色教育”。建设以井冈山大学为中心，以井大附属艺术学校、井大附小、幼儿园、吉安信息工程学校为基础，再利用优惠政策吸引一批中学、小学、幼儿园、贵族学校、特色学校、职业学校等集聚发展，做大做强教育产业。二是打造“特色商贸”。借助井冈山大学厚重的文化底蕴和智慧积淀，利用现有的产城融合基础和政策优惠，统筹园区产业沉淀，大力发展商业综合体、休闲旅游业、商贸服务业、电子商务、科技文化、高新技术等产业，使商贸、旅游、科教、文化、工业等产业发展与城市的发展建设融合，助推井大商业圈功能进一步完善以及辐射范围的进一步扩大，实现井大商圈的大繁荣。三是打造“特色双创”。响应国家“大众创业、万众创新”号召，依托井冈山大学创建大学生创新创业孵化基地，打造一批双创型企业，使高校学子创业热情竞相并发，创新激情充分涌流，使双创成为青原经济的新动力、新引擎。
2．创新思路，市场化运作。一是抓好井大周边土地的规划开发。对井大周边近4000多亩的土地权属，土地性质，土地类别等进行一次系统的调查摸底重新规划定位，确定开发方案、步骤，为井大商圈的规划开发、建设运营夯实基础。二是启动并加快井大周边土地村庄的征收储备和征迁步伐。要加大力度，加快步伐，强力推进梅林工业园的退企还城；要尽快启动706棚户区改造项目，实现井大阳光城融城链接；要加快城中村拆迁改造步伐，及时启动并推进雷家城中村改造及木山、邓家、庄塘、菱塘的征地拆迁，收储相关土地，为做大井大商业圈腾出发展空间，蓄积发展后劲。三是整治区域环境，提升商圈形象。美化绿化亮化井大周边环境，提升改造周边保留村庄的立面景观，通过对井大周边环境的打造提升商圈形象，盘活提升周边近4000亩土地的价值。四是拓宽商圈开发建设投融资渠道。出台优惠政策，通过招商引资引进社会资本或PPP模式来投资文化教育医疗产业、大型教育文体综合体、商业综合体等做大井大商业圈。
3．拉大框架，形成大路网。一方面是改造提升一批路网。目前，井大南侧的学苑路已改造完成，井大西北侧的科教路也在改造之中，但丹青路损毁严重，现有路况已无法满足大学及工业园区的通行要求。该路已列入2019年畅通微循环项目，建议2018年提前启动该路的提升改造工作，三条道路的改造，将极大提升井大周边城市品位。另一方面是贯通一批路网。井大周边的梅林大道和学苑路东延贯通，可形成井大、新工业园和105国道环形交通路网，又可极大的拓展整个城区框架。建议先将梅林大道（科教路段至赣江大道）贯通，新建道路长度约4.5公里。该道路的贯通可使汽贸城、新工业园区、井大、井冈山影视城、青原山景区几大板块有机联结，将极大的盘活及提升井大东侧1580亩教育用地及井大南侧940亩用地的开发价值；再将学苑路东延与新105国道连接，新建道路约2.1公里，将提升该区域交通组织能力；同时完善井大北侧地块（818地块）及南侧940亩地块中的部分规划道路（如工业北路，仓储路等），形成区域路网，提升土地价值。
4．统筹协调，全力优环境。一要高位推动。建议成立强有力的领导机构，整合各方资源，制定好实施方案，明确责任措施，高位推动商圈规划开发建设。二要出台相关政策。首先是现已出台的优惠政策要落实好。其次是要多向外地借鉴，补充完善教育文化产业、商贸、双创、科技企业等的进驻优惠政策，尤其要做好大学生创新创业的“双创”进驻政策，留住井大学子和吸引其他高校大学生来我区创新创业，形成洼地效应。三要加强与井大的合作。按照校地合作,融合发展理念，在操作层面，积极推进校地合作机制落地，开展好科技、文化教育、医疗卫生、“三农”服务、旅游资源开发保护等领域的合作，促进产学研结合，争取井大科研产业项目落户青原，推动双方共同发展；积极争取项目及上级支持，与井大联合创建大学生创新创业孵化基地，为满怀梦想、充满创业激情的大学生提供创新创业平台；同时，建立良性的大学生兼职企业工作岗位合作制度，提高大学生的社会实践能力，帮助企业缓解用工困难。四要加大招商引资力度。要精心包装一批教育文化产业和城市基础设施项目，积极争取国家、省、市的政策倾斜和资金支持；要积极招商引资，将引进民资投资井大商圈重大项目纳入全区招商引资范围，进行考核激励，有针对性、选择性、目标性的引进一批优质民办学校、文化教育综合体、商业综合体、文化创意产业园等现代新兴业态，力促项目早建设、早投产、早见效，促进我区经济跨越式发展。