买房如何避免一房二卖?牢记这6个点不吃亏!
来源: 聊宅 2017-10-11 16:25 我要评论 井冈山报社融媒体

房屋交易涉及钱财往来,风险往往也相伴而生,一房二卖便是众多风险中的一个。对于普通购房者来说,如何防止付款后,发现房屋被原业主一房二卖,产生交易纠纷呢?聊宅小编从6个方面为大家提一些建议和预防小知识,拒绝一房二卖,提倡公平公开交易。

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1、尽快完成交易,交付房屋全部功能

因为房屋的使用功能具有排他性,所以,买卖双方一旦签订正式的购房合同,买方就是房屋的合法占有人,其他人无权再使用该房屋。如果卖方同时与多方签订正式的房屋买卖合同,众多买方中仍然是只能有一人获得该房屋的使用功能。具体该如何分配,应按照以下几个原则来处理:

已经办理房屋所有权转移登记的优先;均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的次之;均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。

所以,此处提醒买家,为避免夜长梦多,在签订正式的房屋买卖合同之后,一定要尽快完成房屋交易。

2、提高定金支付比例

对于房屋交易来说,提高付款额度是一件利弊共存的事情,利处在于,提前支付较高的房款,可以稳定房主的心,更加顺利而负责的完成房屋交易。弊端在于一旦发生什么风险,损失也不小。但是,弊端也可以通过合同约束,用法律效应来维护。买方通过支付高额定金来督促卖方及时交易,同时在合同中对卖方毁约制定双倍甚至更严格的赔偿方法。高额的赔偿成本也就束缚了卖方,使其不敢随随便便毁约,甚至一房二卖了。

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3、 进行房屋网签合同的登记

网签同样具备防止房屋一房二卖的效力。网签代表着该房屋在互联网系统上已经留下交易记录,有心人一查就可知道房屋的走向。同时网签之后,如果卖方想反悔,无论是涨价还是毁约卖给第三方,如果想要顺利完成房屋交易都需要注销网签记录才能进行接下来的相关事宜。而网签的注销则需要买卖双方同时到场,同时申请才可完成。否则,新的房屋交易便无法顺利完成,更无法过户和取得不动产证。

4、 提前完成预告登记

在我国的《房屋登记办法》中专门设立了“预告登记”。所谓预告登记指的是具有预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让抵押以及法律法规规定的其他情形之一的当事人便可以申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋的,房屋登记机构应当不予办理。

简而言之就是,买方申请并完成了预告登记,卖方即使把房屋一房二卖,其他的买方也得不到房子,合同是无效的。如果情节严重的话,其他的买方还会以“恶意串通损害第三人利益”为由,失去房屋购买资格。

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5、详细登记房屋信息

做好房屋信息登记,不断完善房屋交易管理系统,方便更多的购房者查询到房屋的详细信息,才是遏止一房二卖的有效办法。我国的《房屋登记办法》规定,房屋应当按照基本单元进行登记,包括地理位置、楼号、单元号、户号。无论是原业主网签备案,还是房屋交易中的合同详细内容,完善周详的信息以及登记情况是保障交易公平、透明的重要前提。

6、通过诉讼手段维护自己利益

房屋买卖合同一旦签订,便具备了法律效力。任何一方都要遵守合同约定,不得无故违约。如果卖方想要毁约或者是出现一房二卖的情况,买方有权依照合同向法院提出诉讼,要求卖方继续履行合同或者是赔偿买方的损失。

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