50轮调控之下 我们离买房还有多远?
来源: 网络 2017-09-08 10:21 我要评论 井冈山报社融媒体
越来越多的信息显示,当前楼市分化已经不仅限于一二线和三四线了,三四线内部也已经开始分化。

 

1中国上半年有超过1100家上市公司在卖房子!

某机构发布数据显示,1494家上市公司在半年报中披露了投资性房地产数据,其中,1163家持有的投资性房地产环比一季报减少。减少1亿元以上的公司13家,超过10亿元的公司3家。

换句话说,披露了投资性房产情况的上市公司中,77.8%的公司是在卖房子!

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上图是红豆股份半年报披露的资料,可以看出,这家上市公司清空了去年同期价值9.55亿的“投资性房产”,方式是“出售控股子公司的股权”。

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上图是中联重科的报表,上半年公司处置了价值6000多万元的“投资性房产”,这类资产被彻底清空。

除上述两家公司外,天坛生物、远大控股、天夏智慧、山东药玻、西部矿业、晨鸣纸业,这些公司的投资性房产,也被清零。

超过1100家上市公司卖房子,这不仅给楼市带来巨大的抛盘,还向楼市传递了偏空的信号。至少说明一点:市场对楼市的看法出现了巨大的分歧。

2一年近50次调控!北京房价均降1万

近日,某研究院发布的统计数据显示,北京二手房价在经历了5-7月份连续3个月的环比下降后,8月份北京二手住宅成交均价止跌回稳,与7月份持平。

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据悉,从去年的9·30新政至今,北京地区累计出台近50次调控政策。

政策效应明显,北京地区多位房产中介表示,目前北京地区房价较房产市场火热时平均每平米下降1万元左右,基本回落到去年年底价位。在地产中介看来,政策有效抑制了投机者,房产市场趋于理性。

地产中介对房价下跌则有着更直观的感受。

“房价比高位时平均每平米下跌了一万元左右,北京地区房价回落到去年年底的价位。”朝阳区管庄区域、大兴区亦庄区域的两位房产中介均向记者做了如此表述。

朝阳区管庄地区的链家中介张经理介绍,目前定福庄、传媒大学附近的房价为每平米五万元左右,而该地区6月份平均房价为五万三千元至五万四千元。“3·17新政后房价一直在跌,8月份房价才算趋稳,跌幅没那么大了。”张经理表示,3·17新政前,定福庄区域房价为每平米6万元左右。“基本上房价每平米降了一万元,和2016年年底价格基本持平。”

除了价格在新政后下跌,购房者也有了更多的谈价空间。“之前市场火热时,房源不足,报什么价格都能卖出去。现在基本上购房者在报价基础上可以往下谈价格,有了更多的谈价空间。”陈经理表示。

3楼市已走入分岔路口

越来越多的信息显示,当前楼市分化已经不仅限于一二线和三四线了,三四线内部也已经开始分化。

按照目前的楼市轨迹,一大批三四线城市可能要被抛弃了。

一线城市只能买二手房

在楼市传统的金九银十,一线城市却表现得十分平淡,北京9月份仅有9个项目入市,且只有3个是普宅项目,5个是别墅项目。未来购房者想要买房,基本上就只有二手房可选了。

实际上自2010年以来,一线城市的房子基本上都是不愁卖的,开发商在一线城市的重点只有一个,那就是尽可能买到更多的地,搞到地就等于赚到了钱。数据显示,一线城市可售房源已经跌至2010年以来的最低水平。

而从购房者层面来看,购房需求也相对刚性,一线城市的调控是所有城市中最严厉的,但新房实际上仍然是不缺购房者的。至于二手房,则受房贷影响,很多购房者不得不搁置自己的购房计划。

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三四线城市内部已经发生分化

数据显示,三四线楼市待售住宅面积同比减少20%,三四线库存压力已经大为减轻。但细分来看,三大城市群中的三四线楼市销售明显好转,比如廊坊、保定、嘉兴、昆山、惠州、佛山等城市,这些城市由于被动承接了一线城市的购房需求,已经不得不开始收紧楼市,以平衡供需。但在远离三大城市群的三四线城市,商品房销售并不乐观。

某房企人士就直接表示,三四线楼市现在是“一半海水一半火焰”,好的城市拿了地就能立刻卖出去,但更多差的城市陷进去就很难上岸了。

看三四线楼市,不仅要看当前的供需状况,更得看这些城市的房地产潜力。不少三四线城市看上去供需状况很良好,但实际上已经到了强弩之末,购房需求已经被透支殆尽。比如九江、滁州、马鞍山、安庆、北海、六安、淮安、盐城等城市,这些城市的商品房销售非常好,但仔细观察销售策略就会发现,这些城市所依托的就是两招,其一是大规模动迁,提前释放需求,其二是给钱不给房,让这些人去市场上买商品房。

这种玩法最大的弊端在于后继乏力。实际上在中西部地区,除了省会,几乎所有的三四线城市人口都是在不断流失的。这就导致一个更严重的问题,那些依靠强刺激而把房子卖出去的三四线城市重新开始放量供地,这是成本更高的房子,未来卖给谁是个大问题。

4时下楼市调控的两大关键路径

综观时下楼市调控,不难发现有两大关键路径:

其一,就是在全国搭建起统一的租赁平台,引导租售并举,解决低收入人群的住房问题。

其二,即是从银根上收紧。目前已经在路上,未来还会进一步收紧。

政策不断涌现,然而尴尬的是,现阶段,没人相信房价会跌,也没人相信政府会真心来调控房地产。

关于调控,网上有这样的观点:

调控是为了抑制房价过快上涨,从来没说过是让房价下跌,不大涨不大跌是最直观的表态,根本不用担心当接盘侠。

调控短时间确实可以抑制房价的增长,但是一旦限购放开,调控解除,长期被压抑的需求就会立刻爆发,房价将会迎来报复性反弹。人为扭曲的供求关系,无异于饮鸩止渴。

这些观点并非无道理。但还需看到:共有产权房,人才房,租赁用地,只租不卖,租售同权,这些最近出台的一系列政策,都是变相削弱房子的金融属性,让房子的内在价值减弱,目的已经非常的明显。

当下,房贷优惠一减再减, 房贷渐次收紧。

银行9折利率已基本全面消失,基准利率现在都不好找,超过150家银行将首套房利率上调至10%到20%,甚至更有南京的部分银行将利率上调到30%!

随着资金成本提高,房贷利润空间有限,买卖双方的博弈势必发生变化。在限购、限贷政策密集出台的背景下,房贷的利率上行势必对购房者心理、市场预期产生重大影响。

需要明确的是,不是房价管不住,而是看想不想管。从国家提出“房子是用来住的”,以及酝酿建立“长效机制”,再到多地楼市新政出台……可以看出政府调控的决心。

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