中国房价三次大暴涨 这次竟然这么恐怖!
来源: 凤凰房产 2017-08-30 14:53 我要评论 井冈山报社融媒体

全国房价大起底,房价已进入收尾期

随着这轮最严楼市调控政策,越来越深入的形势下,全国的楼市,似乎就像一个“乖孩子”一样,什么都是言听计从了!其中,尤其是在五限模式下,即,限购、限贷、限价、限售以及限商的调控政策下,楼市成交量和成交价格,则是出现了双双下滑,并且,从下滑的幅度来看,几乎是超过了以往的调控政策,达到了一个新高度!

因此,在这种情况下,近日来自国家信息中心发布的报告显示,这轮最严楼市调控政策,其调控效果已经是越来越明显,而且,目前楼市所表现出来的行为,也是在逐步的回归理性。其中,尤其是房地产相关税收出现了回调。

其中,尤其是调控最为严厉的一二线热点城市,不管是一手房还是二手房市场,整体的成交量环比均有所回落,而且,从市场走势来看,一二线城市出现的涨幅回落现象,其热度已经开始转向到调控相对轻松的三四线城市了。

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相似的房价,不同的命运

过去二十年,我们经历了中国房价三次大暴涨。2004年到2007年释放住房需求的疯狂,2009年到2013年四万亿的刺激,2015年至今去库存余波未了。

每隔两年,房价就是钱袋子的一轮洗劫,有人哭有人笑有人暴发有人跌倒,相似的房价下,各个城市上演着不同的命运。

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一线城市

1.【本轮房价上涨,深圳领头羊】暴涨最先从一线城市开始,又以深圳一马当先一骑绝尘。在2016年9月达到最高点,整体涨幅超过70%。随后深圳房价步入高位盘整期。

按官方的说法,深圳房价连续十个月下跌,但目前数据说话,整体涨幅仅仅回落不到6个百分点,聊胜于无。

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2.【房价走势打脸广州衰落论】一线城市里,最不被看好的是广州,然而,房价走势却相当打脸。

虽然2015-2016年广州房价犹如慢牛上山,但进入2017年,调控尽管一再加码,限购、限贷、限卖等“砰砰”一招接一招,房价却一飞冲天。连续半年领跑于一二线城市,从中心城区到外围郊区,多数楼盘房价翻倍。

3.【北京反超深圳,广州反超上海】2016年10月,史上最严调控出台,深圳与上海的房价开始进入高位盘整期。但北京广州,却又开启了新一轮暴涨。今年两会期间,受房地产税暂时不出台、一线城市收缩土地供应等消息影响,北京广州房价同步暴涨。北京涨幅一度超过深圳,广州涨幅则超过上海。

本轮上涨周期里,一线城市房价涨幅实际均超过了50%,这再次说明,一线城市作为经济基本面最良好、产业优势最突出、人口流入最积极的区域,房价上涨比二三四线城市有更好的支撑。虽然收入相对于房价已经高不可攀,但其安全边际仍然是最高的。

二线城市

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与一线城市普涨不同,二线城市呈现分化态势。如果青春无处安放,请往东南沿海省份,大西北和东三省不是战场。

1.【这三个城市涨得微妙】厦门、南京、合肥涨幅均超49%,上涨启动时间早于广州,涨幅也与广州不相上下。早在2016年,合肥买房就要找关系,而南京更是最早推出了限房价、限地价乃至摇号抽签买房等政策手段。过度干预,这三个二线早于与一线城市旗鼓相当。

2.【重庆成都为何启动这么晚?】重庆成都虽然都被列为新一线城市,但房价直到2016年下半年才开始启动,而且在涨幅上仍然弱于南京杭州武汉等城。一个原因是两地在过去都有大量的土地供应,导致库存居高不下,先消耗完已有的库存,房价才会步入上涨通道。

3.【我们正在进入强省会时代】随着经济步入新常态,过去的普遍高增速不再,强省会时代正在来临。作为集聚全省政治经济资源的省会城市,其房价上涨态势,更能代表整个省域的状况。

三四线城市

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2016-2017年,三线城市集体暴涨,虽然从涨幅上看,不可能比得上一二线城市。但它毕竟容纳了更多的人口,上扬势头如此暴烈,值得深思。

1.【拆迁棚改的蝴蝶效应】就在一两年前,三四线城市还备受高库存之困,大多数房价都还在下跌。此番暴涨,一方面是一二线城市限购限售带来的外溢效应,另一方面则是棚改货币化改革制造出来的本地需求。

2.【你想不到的蚌埠】以涨幅榜第二名的蚌埠作为样本,2017年5、6、7月,蚌埠房价环比涨幅分别为3.4%、2.1%和1.2%,不仅位居全国前列,而且3.4%的月涨幅也创当地2006年以来的新高。

从2014年开始,蚌埠就大力推进城中村和棚户区改造,2014年和2015年合计改造面积600万平方米,简单换算约为6万户,2016年和2017年有合计改在棚户3.7万户,这意味着将近10万座棚户被拆除,而这些被拆除的棚户大多数都拿了货币化补贴,到处买房。

未来,或许没有未来。用大拆大建来去三四线城市的库存,短期只会制造房价暴涨,长期则因为缺乏实体的支撑,只会制造出一大批没有流动价值的不动产。

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看懂了,就能看清房地产的未来!

对于房地产,小编希望通过对中国房地产行业的前半生进行梳理,分析整个行业的发展脉络来推演房地产未来的走向。

首先,任何产品都有其生命周期,你可以理解为人类生老病死整个生命过程,包括国家也有它自己的生命周期,探索期、成长期、成熟期、衰退期。顺着这个流程走一遍房地产的发展过程,重点阐述地产的前三个阶段的关键节点,希望通过推演整个生命周期过程获得一些思考和启发。

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探索期—蛮荒时代(1980-1997)

1980年4月的某天一个idea从时任中共中央副主席邓小平同志的脑海中浮出,“出售公房,调整租金,提倡个人建设买房”,至此,正式揭开了住房制度改革的序幕。

随后在初期的迷茫阶段,首先要解决的是如何建立起地产模式,在当时改革开放的大背景下,借鉴国外市场成熟的模式是上上之选,房地产也无例外的学习隔岸香港的地产模式。

当时,改革的春风从沿海登陆,下海经商是当时的弄潮儿,和今天的万众创业一个模样,当时的海南、北海是这批下海人心中的黄金海岸,纷纷涌入抢夺一杯羹。

这一阶段最大的特点是整个房地产市场处于无序状态,无明确规范,野蛮生长时期。

成长期—初露锋芒(1998-2007)

大概是经过了97年的金融危机后,余痛犹在,虽有政策加持,但市场仍然趋于平静,直到2000年市场等来了第一批吃螃蟹的人,打破了平静。

至今,提起中国房地产仍然让人心有余悸的“温州炒房团”,这个只有百万人口的城市,对当时的中国房地产狠狠添了一把柴油,所到之处房价飙升,市场火热,北京、上海、杭州、厦门等都有过他们的足迹,这个第三方的力量在中国房地产史上划上了具有标志性的一笔。

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也就是这几年市场在快速成长期中,建立市场秩序,明确市场规范的调空政策不断出台,至此,房地产行业真正意义上有了边界。

成熟期—稳打稳扎(2008-2017)

08年的金融危机席卷中国,房地产再次遇袭,经济环境被严重打击,国家为了抵挡这股金融海啸使出了4万亿计划刺激经济。

大量无处安放的热钱在2009年涌入房地产行业,市场再次复兴,拔高枪头再次冲刺市场。

各地投机炒房行为不在是以团队出现,以人为单位的投机炒房行为带动全民热潮,这一现象在2010得到遏制,政府在这一年重拳冰封地产乱象,顷刻间,各种哀怨声不断发出。

2013年三四线城市等部分城市在这股热潮退却后,底裤都不剩,鄂尔多斯、营口、常州、惠州等留下的是一座鬼城,过剩的存量市场奠定了之后几年房地产去库存的大论调。

过度开发的市场在之后的几年内出现两级分化,一二线稳扎稳打逐步上升,各种调空政策不断施压,三四线城市在去库存的大背景下激进。

2016年的一二线城市各种限购的政策下,抛售旧房购新房引起的投机行为,推动了一波热潮。

完成目标后,2017年,政府喊出房子要回归居住属性的口号,使一二线城市回归理性,并颁发租售同权等政策支持,试图在存量市场中加速房子的流动性,改变现有的居住方式。

看到这里,你大概知道为什么今年的三四线城市火爆的关联因素,行业的发展也即将到达成熟期的瓶颈,春江水暖鸭先知,各大开发商不断抛售重资产,改变现有的业务模式,寻找新的增长点,也是敲起了行业的警钟。

能把握住整个行业的脉络不一定能成为风口上的猪,但是起码不会成为死在沙滩上的炮灰,顺势而为是永恒真理,现在是,未来也是。而且,只要随着调控新政的持续升级加码,那么,未来整个楼市,必将出现一轮大幅度的降温!

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