如果每家只买一套房子,会发生什么?
来源: 刘晓博 2017-07-28 10:42 我要评论 井冈山报社融媒体
人家的购房者在买房的时候没有缴纳70年土地使用费,而且获得的是永久土地产权,所以房子缴纳房地产税合情合理,地方政府因此有了“稳定的饭票”。

原标题:如果每家只买一套房子,地方财政可能崩溃!

今天,想跟大家探讨一个有趣的问题:假如中国人都失去了购买多套房的兴趣,家家户户都只有一套房,或者不买房、只租房,中国的财政状况会出现什么变化。

先看一下2016年财政部公布的“财政收支状况”。通过这份文件,我们可以知道,政府的收入主要来自三个方面:

1、一般公共预算收入(主要是税收)共计159552亿元;

2、政府性基金收入(主要是卖地收入)共计46619亿元;

3、国有资本经营预算收入2602亿元(可以忽略不计)。

第一部分收入最大,中央拿走大约45%,地方政府拿走55%。但事实上,中央用不了那么多钱,拿走是为了统一调配,通过税收返还、转移支付,把经济发达地区的钱拿给中西部地区用。

所以,中央财政是“旱涝保收”的,不存在不够用的问题,即便来自房屋、土地的收入是零。关键是地方政府。

2016年,地方政府在“一般公共预算支出”项目下,一共花了16.04万亿的钱(显著超过了收入),其中有6万亿来自中央政府的“税收返还和转移支付”。此外,地方政府在“政府性基金支出”中,还花了4.24万亿,其中包括3.75万亿的卖地收入。

在第一项“一般公共预算收入”里,跟房地产交易的税费包括:房企的增值税、所得税,以及房屋交易中的个人所得税。此外,还有契税、土地增值税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税等。上述税收合计,大概在2.8万亿左右(按照房企增值税占全部增值税的八分之一,个人买卖房屋缴纳所得税占个人所得税的一半左右估算)。

总之,2016年全国地方政府的总支出是20.28万亿,其中跟房地产相关的总收入是6.55万亿左右。也就是说,32%的地方政府支出,需要依靠房地产。

我们都知道一个基本事实:中国目前的房子,足够14亿人居住。之所以出现很多人无房住,是因为房子不能跟着人迁徙。或者说,城镇化带来人和房的“错配”。在农村、中西部的小城市,大量房屋空置,人口都去了大中城市。

假设经过5年到10年的努力(建设大量政策性住房、租赁行住房),再加上实施惩罚性的房地产税,最终达到了一个平衡——大家都有房子住了,要么是租,要么是买,而且买房的家庭都只有一套房,因为第二套房就会被征收重税。这时候,将出现什么状况?

由于中国人买房的时候,一次性缴纳了70年土地使用费,所以第一套房子必须免征房地产税。家家都是一套房,或者租房,就意味着没有人符合缴纳房地产税的条件。而到了这时候,新增的购房需求很少,只有以旧换新的需求,所以住宅土地拍卖收入大幅减少,围绕着房屋交易的各种税费也都大幅减少。

即便静态地推算,未来地方政府的财政缺口也将不断增大,最终可能超过6.55万亿元!(通胀因素推动)

也许有人会说:住宅的增量没有了,还有商办物业呢!但事实上,目前绝大多数城市的商办物业都是严重过剩的。有报道说,深圳的商办物业库存可以卖10到15年,上海的库存可以卖8到10年。

所以,当城镇化蛋糕基本吃完的时候,地方政府将失去30%的财政收入来源,而房地产税又无从征收,财政崩溃是必然的。

上面探讨的是房屋“高度均贫富”下的情况,其结果是地方财政崩溃。但如果房屋分配不均衡,有相当一批家庭拥有第二套、第三套房子,其他家庭租房子住。这种情况下,反而可以让地方政府征收到房地产税。——这个结论耐人寻味吧!

当然,还有办法可以在“住房分配均衡——很难收到房地产税”的情况下,避免地方财政的崩溃。这就是,第一,政府精兵简政,降低行政成本;第二,大幅减少地方政府的投资;第三,通过市场化改革,激活全社会的活力,带来税收增量。

地方政府每年财政花这么多钱,一个重要的原因是:他们扮演了投资主力军的角色,在“铁公基”上有大量的投入。其中仅公路一项,每年的投资就接近2万亿,相当一部分来自政府或者政府担保的债务。至于高铁、地铁,几乎全靠政府投资。

如果随着基础设施的完善,以后政府逐步减少投资,而更多地激发民间活力,依靠民间投资,则因为“居民失去买房热情”带来的“财政悬崖”还是可以度过的。甚至,还可能出现这种情况:由于大家都不炒房子了,居住成本长期稳定,年轻人的消费、创业热情很高,给经济带来了新的增量,税收在其他领域有较高的增长。最终,财政达到平衡,最终实现平稳增长。

也许有人会说,美国不就是这样吗?

遗憾的是,美国不是这样的。人家的购房者在买房的时候没有缴纳70年土地使用费,而且获得的是永久土地产权,所以房子缴纳房地产税合情合理,地方政府因此有了“稳定的饭票”。中国如果家家都只买一套房,或者租房,就不应该有房地产税。所以,出现财政断崖的可能是存在的(换句话说,一次征收70年土地使用费的制度,造成了中国地方政府“寅吃卯粮”)。

由此我们可以得出结论:

1、如果中国建立起真正的市场经济制度,权力规范运作,社会创造的热情被激活,中国经济和政府财政有可能摆脱对土地财政的依赖。这样,未来就不存在因为城镇化蛋糕吃完而带来的“财政悬崖”。

2、如果不能完成经济和社会转型,对房地产市场的过度调控,将带来严重的财政悬崖,让经济无法承受其后果。到那时,“财政悬崖”只能通过日益扩大的赤字、地方债规模来避免,最终带来资产价格的飙升、货币的贬值。

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