楼市大消息!住建部权威发话 这几类人赚大发了
来源: 政商参阅 2017-07-27 16:19 我要评论 井冈山报社融媒体

这些天,楼市不断释放大消息!

从上海宣布只租不售到广州租购同权,再到住建部等9部委下发于《在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》等等,一系列大动作都表明租赁时代将成为楼市未来最重要的发展趋势!不过,上述动作实际上似乎还未具有全国层面的推广意义。

但就在今天,新华社在其网站上发表了题为“购租并举”实现百姓安居梦的文章,给出了一个全国性租赁立法的大消息!

一、租购同权,将立法明确!

在新华社的文章中,最重要的一条信息是:住建部将通过立法明确租购同权!

新华社在文章中是这么说的:

住建部有关负责人说,将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。

先前许多媒体猜测,广州实行租购同权后,会有许多城市陆续跟进。现在看来,无论其他城市跟不跟随,一旦住建部立法明确租购同权,全国所有城市都将产生租购同权的效果。

租赁时代的雏形似乎已定。分析人士指出,未来政府持有的保障房、国企持有的租赁住房的总套数,将达到甚至超过新增住房套数的一半。这意味着,在人口大规模流入、住房矛盾比较集中的大城市,住房将在很大程度回归“公有制”。

二、租购同权的意义

若全国都展开租购同权,将产生什么深远意义?

1、从法律层面确立租赁地位

要想让租房得到广泛接受,真正扭转人们在看待租房和买房之间的偏见,必须得让人们实打实的看到,租房真的能够过上和买房一样的日子。这就要求必须从权益、平等性和居住使用性等方面给出保障。

而保障的最佳方式是什么?显然是通过立法的形式,有国家意志为背书,具有强制性,普遍性。

2、构筑更加平等的社会

房子身上总被赋予财富属性或造福效应。房子身上的附着的大量超额权益,没有房子的人无法享受到;房子产生的社会歧视,比如相亲、结婚没有房产会如何如何,年轻人去租房被拥有房产的人们歧视性的对待等等。

尽管不能说上述现象的产生都是因为租房和购房之间的不平等,但确实有部分原因是因为租房这种行为的权益远远低于购房,租房人自身的权益又常常得不到保障。

租房传统上一直是一种较为弱势的行为,租房人的利益也是相对被社会所忽视的。

那么,如果我们从立法层面给租房权益、给租房人的权益确立起来,和买房一样,对于现在的年轻人、未来的年轻人都将是一种极大的鼓励,也将极大的促进社会的公平。

3、房价预期实质性扭转

暴财经分析:真正让房价上涨的其实是人们的预期,或者说是人们的观念。曾有一房地产领域的教授做过实证调研,结果显示,人们预期房价上涨1%,房价就会上涨0.84%。

真正想要房价降下来,或者不让其上涨过快,就必须长期性地扭转人们对待房子的态度。从住房本身来说,让租赁房和购房同台竞争,确立租赁房的地位,会长期改变人们对于房价的上涨预期。

4、租购同权是大势所趋

根据国家统计局的最新统计,全国居民人均住房建筑面积已达40.8平方米。这一指标已接近甚至超过日本等发达国家的水平。这也说明,投机、投资为目的的买房者正日益增多。

过剩的房子如何充分利用?显然让他们进入到租赁市场是最好的选择。我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右,相较于发达国家市场20%—30%的比例,差距非常大。

当然,租赁时代,并不是说就不需要购房,不需要买房。只不过今后买房这种行为将更加自主,有能力、有条件就买,而不会成为一种负担。另外,租房体系建立起来后,将和买房体系一道构筑起不同需求的住房体系,分层次满足不同人群,真正发挥房子拿来住的目的性。

5、将加速中国的“人口迁徙”?

财经作家刘晓博分析,租售同权之后,或将刺激在大城市打拼的“非户籍家庭”把在老家上学的孩子接过来,还会创造出一大批“教育移民”。这样,人口的城镇化会大大提速,大城市对人口的“虹吸效应”会非常强烈。

如果租售同权成为持续下去,中国城镇化,将更加确定地变成大城市化、大城市圈化。由此要注意的是,在中西部,以及人口不断流失的中小城市的房价下跌风险有所增加。

租售同权是社会进步的表现,也体现了政府控制房价的决心。在这个过程中,会出现一些新的、难以预料的情况。所以,新华社通稿里住建部负责人的表态是“逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。

这里面“逐步”二字,值得我们细细品味。

三、“租购同权”的四大关键点

自7月17日广州公布“租购同权”新政以来,关于租购同权的讨论就未停过:这些问题的焦点不外乎集中在以下几方面:

1、房价是不是要跌了?

有部分人认为,北上广深等一线城市房价之所以高企,主要是因为这些城市拥有优质资源,主要包括教育、医疗等。而在过去此类资源基本都跟房子联系在一起,或者更确切的说是跟房屋的产权结合在一起,也就是说只有买房才能拥有这些优质资源。

但是新的“租购同权”政策出台以后,租房也可以享受这些同等的权利了。那么,房价会不会下跌?有专家认为“租购同权”或助涨房租,甚至可能涨房价。当然,最后结果怎么样,只有时间能够检验。

2、租金是不是要涨了?

部分有房者为获得孩子入学权益,将不得不继续购买学区房,也就是说,原来的购房需求仍在。与此同时,还增加了租房需求,原来无法拥有学区房的,入学无门的家庭,有了租学区房的需求,可以预见,房租将大幅提升。

3、会让学区房贬值吗?

租购同权方案不能增加学区房的供给,至少不能大量增加。来看需求,昂贵的学区房,原本的购买者往往经济实力比较强。财经专栏作家叶檀认为,如果不能增加学区房的供给,教育资源的稀缺没有改变,在这种情况下,学区房的房价不会下跌,租金反而会上升。

4、会带来教育平权吗?

中原地产首席分析师张大伟认为,这一政策其实并非新政策,实际在过去的全国房地产市场发展中,租赁是可以就近入学的。租赁的就近入学,并不能保证优质学区入学,从过去政策看,广州的政策其实并无新意,租房也是可以上学的,只是前提是学区有余量的情况下,租户才可以上学,而且是如果学区房,租户上优质学校的可能性并不存在。

四、“租购同权”会让哪些人受益

如今,租购同权或将上升为立法层面,后续或有更多城市加入租赁市场中来。那么,“租购同权”到底会让哪些人受益?

1、高素质人才

在北上深一线城市,有多少怀揣梦想的北漂、沪飘,因为无法给孩子一个好的教育资源而愁肠百结吃睡不宁,最后只能逃离!一旦租房和买房具有同等的受教育权利,这对高素质人才的吸纳将会产生多么大的影响!

2、租赁行业及其从业人员

租赁市场规模预测:

数据来源:链家研究院

据链家研究院数据,未来5-10年,中国租赁市场将进入快速发展阶段,2020年的市场体量约为1.6万亿元,2025年将达到2.9万亿元,2030年有望超过4万亿元。

长期来看,“租购同权”如果能得到有效实施,对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用,对于提升和稳定租金回报率意义重大。房屋中介们是不是要升值加薪走上人生巅峰了?

3、包租婆/公

租金是不是又要涨了?有专家指出:房租收入比在25%-30%处于可以承受的范围之内。按照2016年全国应届毕业生的平均薪酬来算,房租收入比远超过了这一范围:北京约为44.8%,上海约为41.8%,深圳约为41.7%,也就是说,应届毕业生将近一半的工资收入都要用来支付房租!

一线城市的租房成本本就不低,而且这一数字还在逐年攀升。如果是,那包租婆/公们就准备好数钱吧,数累了就去睡觉,睡着了还能笑出声。

4、商业物业运营商

据国家统计局发布的数据显示,2016年末,商品房待售面积69539万平方米,其中住宅待售面积40257万平方米,同比减少11%,办公楼待售面积3631万平方米,同比增加10.8%,商业营业用房待售面积15838 万平方米,同比增加8%,商业地产库存问题正逐渐凸显。

新政规定,商业用房也可以改造成租赁房,这样既可以盘活商业用房存量,又可以给租赁市场提供更多的房源。这会缓解当前商业地产中广泛存在的创新焦虑症吗?

5、创新型房企

随着地价越来越高,传统地产业务利润天花板日显,房企们躺着挣钱的日子已经一去不复返了。谋求新的赢利点和创新业务已经成为房企的一致诉求。

此次新政或许可以为处于焦虑中的房企带来一些清新的凉意。不管是已经在做的租购并举,还是收并购或参股长租公寓企业,创新思维的房企都可以从中寻求新的发展空间。

还有一点,长期以来,我国租房市场不规范,存在大量“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、不退还押金等现象。租购同权立法或有望通过法治手段遏制各种租房乱象,而这对广大租房一族来说都是莫大的福音。

如果租购同权能够通过立法的形式,在全国范围内推广开来,那么楼市将发生真正意义上的颠覆性效果,尤其对于人们买房的观念将有实质性的冲击。

当然,对于北京、上海等一线城市和一些人口流量大的二线城市来说,人口和优质资源之间的矛盾可能会一直存在。因此除了发展租赁住房以外,让教育、医疗等稀缺资源变得不稀缺,把好的资源分散来开或许同样重要。

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