关于等额本息和等额本金 这3句话忽悠了我们很多年!
来源: 凤凰房产 2017-07-26 11:42 我要评论 井冈山报社融媒体
等额本息和等额本金,两种还款方式一字之差,但是却有着很大不同。那么问题来了,怎么选择还款方式才最实惠呢?

本息?本金?傻傻分不清楚

银行贷款买房利息的计算取首先决于个人购房贷款还款方式的不同:

等额本息和等额本金,两种还款方式一字之差,但是却有着很大不同。那么问题来了,怎么选择还款方式才最实惠呢?

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对于购房者来说,两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款,可以迅速降低还款压力,减少购房者花在利息上的钱,但是前期的还款非常痛苦,而更多人选择等额本息。

如果贷款一百万买房,然后计划20年还清,两者还款上有什么区别呢?我们先来看一张图:

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这张图上红色的部分是还款的利息,蓝色的部分是还款的本金。在等额本息还款的方式下,随着贷款剩余的本金的逐渐减少,利息的比例逐渐减少。而等额本金还款的方式里面,每月还款的本金数目一直不变,但是利息逐渐变少,每月还款的数额就越来越少。

“砖家”挖坑,你被这3句话忽悠吗?

就贷款这件事,长期存在了三个错误观点。

错误观点一:等额本息是银行想赚更多的钱

主流的还款方式有等额本息和等额本金,这个大家早就清楚了,差距在于,等额本息付出的利息成本要比等额本金多。

以200万房贷为例,我们用房贷计算器算了一下

等额本金利息如下:

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等额本息利息如下:

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如果你30年按部就班还完,等额本息的确要比等额本金多还34.7万的利息。那么以此为标准来认定等额本息不划算是对的吗?

当然不是。等额本息的利息之所以比等额本金要多,是因为初期等额本息还款法中的本金还得较少,剩余本金多了,利息自然就多了。

在两种还款法中,银行只做了一件事,那就是按照你欠银行的钱,计算你当月应该还的利息,仅此而已。在这一点上,等额本息和等额本金的计算方式完全一样,没有半点区别。

错误观点二:提前还款有最佳还款时间点

有很多种算法,最后得出的结论有7年的,8年的,还有10年的。

从纯财务的角度来说,以上全错!提前还款根本就没有所谓的最佳还款时间点。

下面这个例子会告诉你为什么。

假设我们选择在10年后提前还款,那么在这两种还款方式付出的钱数分别为:

等额本金:已还本息和(本金 666667.2元+利息817960.91元)+剩余本金(1333332.8元)一次性还清= 2817960.91元。

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等额本息:已还本息和(本金378103.91元+利息895582.09元)+剩余本金(1621896.09元)一次性还清= 2895582.09元。

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也就是说,等额本息在10年后提前还款,要多付利息77621.18元。看上去是不是感觉亏了?

其实到这里还没结束,你应该再计算一点,等额本金在这10年间的本金要多还288563.29元,这笔钱如果放在银行,是会产生利息的。如果你稍加计算,你会发现它在这十年10间累计产生的利息和等额本息在这10年前多掏的利息77621.18元非常接近。

经过上面的计算,你会发现:等额本息和等额本金所付出的代价是完全一样的。

错误观点三:等额本息更适合提前还款

由于等额本息产生的利息较多,而挣到钱的时候就着急把贷款还了,多省点利息。

这种观点实际上也是错的,为什么这么说呢?

我们就以2016年买房为例,去年很多人还能拿到85折的折扣,算下来利率只有4.1%左右。假设你手中的钱正好可以提前还款,那么你有两种选择:

一、你继续欠银行的钱,继续按期付利息,然后拿这笔钱去寻找回报率更高的项目。比4.1%更高的不少见吧?这样你投资回报肯定要比付给银行的利息要多。在这种情况下,你应该希望你永远欠银行的钱,永远不还最好,因为这等于你用银行的钱为你自己创收,而且这套房子还是你的。

换个思维,假设你有一套房抵押给银行,借到1000万,利息是4.1%,你再用这笔钱以5.1%的利息投出去,那么你每年什么都不干就可以坐收10万元。

二、一次性全部还清,你的存款为0,然后你再继续一点一点攒钱,再投资。这就跟房子没有任何关系了。

由于等额本息摊平了你的还款压力,是否提前还款的最大差距在于,属于银行的本金到底掌握在谁的手里。

假如掌握在你的手里,不去还给银行,那么你欠银行的债务完全可以用再投资产生的收益抹平,甚至还能多赚点。这就是“借鸡下蛋”,用银行的钱赚钱。假如你提前还款,本金还给银行,你就只能用接下来你自己的存款去赚钱,哪个更划算,一目了然。

归根结底,流动性是有机会成本的,你要选择提前还贷,丧失了流动资金,接下来如果有更好的选择,你也只能干看着;如果不提前还贷,手中有粮就能有更多选择,说不定还能在关键时候让你减少损失。

比如你把钱都还给银行了,这个时候你因为某种原因急需大笔资金,那你只能卖房了,一旦买家知道你的底牌就能杀你的价,这个时候你能卖300万的房子,说不定只能卖250万。这个时候如果你有流动资金,就能避免这种尴尬。

孰优孰劣?用过才知道!

等额本息适合的人群

等额本息每月的还款额度相同,所以比较适宜有正常开支计划的家庭,特别是年青人,而且随着年龄增大或职位升迁,收入会增加,生活水平自然会上升;如果这类人选择本金法的话,前期压力会非常大。

等额本金适合的人群

等额本金法因为在前期的还款额度较大,而后逐月递减,所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人,当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。

实质上,等额本金法与等额本息法并没有很大的优劣之分,大部分是根据每个人的现状和需求而定的。等额本息利于记忆、规划、方便还款。事实上绝大多数人都宁愿选择“等额还款方式”,因为这种方式月还款额固定还款压力均衡,与等额本金法差别也不是非常的大,况且随着时间的增长,会使资金的使用价值产生了不同。

当然,也有许多人经济相对宽裕,想使自己以后的生活更加轻松及节约成本,会选择等额本金法。简单来说选择哪种还款方式,需根据每个人的现状和对未来的规划而定,不要一味的相信别人的话。

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