楼市入冬了!真正的原因,竟然是这个
来源: 刘晓博 2017-06-07 11:30 我要评论 井冈山报社融媒体
楼市5月的成交数据出来了,中心城市在成交量上“入冬”已成定局。

楼市5月的成交数据出来了,中心城市在成交量上“入冬”已成定局。

 

比如从城市角度看,北京新房成交同比下降了38%,上海下降了28%,南京下降了大约60%……

 

从房企角度看,根据“克而瑞研究中心”的数据:20175月,大部分房企销售业绩环比下降。雅居乐、万达集团下降幅度在50%以上,万科、保利、首开、碧桂园等下降幅度也在10%以上,龙湖和中海外下滑8%以上。

 

下面是万科20175月销售业绩跟去年和今年前几个月的比较:

 

 

20165

20175

20174

20173

20172

成交面积

(万平米)

267.5

242.0

289.8

399.5

235.8

成交金额

(亿元)

363.8

358.9

418.9

636.4

385.1

 

可见,20175月万科的销售金额同比下降了1.3%,环比下降了14%;成交量上,同比下降了9.5%,环比下降了16.5%

 

上述数据,都是新建商品房的销售数据,没有包含二手房。中国楼市的运作方式,有点类似新三板的“做市商”制度。也就是说,由开发商“做市商”,向散户提供房屋(只卖不买)。在这种制度下,开发商事实上成为“庄家”,炒房者成为“庄家的一致行动人”。

 

至于“二手房”,则完全看土地拍卖市场、新房成交的风向,在散户、炒房者推动下跟涨跟跌。

 

所以,擒贼先擒王。地方政府在激活楼市和控制楼市的时候,都从新房下手。所谓的限购、限价、限贷、限售、限商,都以新房为首要目标。

 

5月全国中心城市新房成交的普遍下跌,意味着楼市开始“在成交量上入冬”。为什么我始终强调“在成交量上入冬”?因为大多数中心城市的房价仍将是坚挺的,大幅下滑的只能是成交量。至于价格,能横盘和微跌就很不容易了。

 

房价大跌,政府是不愿意看到的,那样会影响金融安全,进而影响整个经济的运行,影响到失业率和社会安定。所以,政府能容忍房屋成交量大跌,不能容忍房价大跌。

 

5月新房成交量的大跌,到底是什么因素造成的?或许有人以为是加息,因为房贷利率优惠普遍变小,甚至取消了;或许有人以为是限购、限贷和限售,让很多人犹豫、观望了。

 

其实不然。造成5月成交显著下滑的最重要原因,是政府控制住了预售证的发放,让很多楼盘无法销售。

 

比如昨天“财新”就报道说:

 

广州20175月新获得预售证的住宅仅3191套,环比下降69%;获得预售证的住宅面积总计为35.86万平方米,同比下跌65%,环比下跌68%

 

上海链家研究部的最新数据显示,5月上海市一手商品住宅供应面积为44.58万平方米,环比下跌22.23%,同比下跌64.94%

 

所谓“供应量下降”,其实就是拿到预售证的房子减少了。

 

在南方某大城市,情况就更加极端:据说,这个城市在5月份只有一个住宅项目拿到了预售证。一批豪宅项目都在等证,但种种迹象显示,71日之前它们都不可能拿到。

 

为什么不让卖?因为担心房价环比上涨,受到中央政府的批评。此前,有些城市使用了比较严厉的限价措施,让新房销售价格低于同一片区的二手房,结果造成了万人抢购的热烈场面,被媒体报道之后,也引起了地方政府的不安。

 

低价卖,会成为舆论焦点,场面太过火爆,容易产生腐败;正常价格卖,则会引发房价环比大涨,招致上面的批评。于是,暂缓发放预售证,就成为地方政府的共同选择。

 

当你没有办法的时候,就拖一拖、等一等,这是官场必备的技巧。

 

也就是说,目前市场成交量的萎缩,是通过“行政化色彩最强”的手段(不让卖)促成的。如果没有这些措施,中心城市的房价将继续上涨,直到泡沫破裂。

 

而政府为了避免这种局面的出现,不断收紧调控措施,希望拦住楼市这匹狂奔向悬崖的烈马。

 

回购2000年以来楼市的演变,你会发现一个重要的现象:人们的买房欲望越来越容易被激发起来,而降温越来越难。原因很简单,买房从来都不会错,只会买贵而已。所以,在房子问题上出现了类似“刚性兑付”的现象。

 

说句实话,如果不来一次真正的大熊市,中国楼市这匹烈马,未来随时可能再次进入狂奔状态。

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