现在买房,可能是你改变阶层的最后一班车
来源: 凤凰房产 2017-03-09 09:33 我要评论 井冈山报社融媒体
结合政府工作报告以及1月之前的国家统计局发布了1月70个大中城市住宅销售价格统计数据,两大目标貌似已经达成:一是热门城市房价遏制住上涨势头,三四线城市略上......

这是房地产历史上罕见的稳定的数据。

15个一线和热点二线城市中,11个城市新建商品住宅价格环比下降;3个城市持平,分别为北京、杭州和成都;仅广州一城出现环比上涨。一二线城市新建商品住宅价格环比基本止涨。对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均计算,1月份,一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.0%、0.1%和0.4%。

在楼市调控初现成果的同时,还应该继续密切关注房地产市场的相关反应,这关系到未来房价的走势。依据以下市场数据反馈,大多数人对2017年房地产市场还是偏向乐观的。

第一,在政府工作报告种提到的“去库存效果明显”,催生房地产企业补库存需求。商品房库存去化一线城市更大,二线城市还可以,三线城市不可能增加,全国待售面积是负增长。2016年12月,商品房待售面积同比增速为-3.2%,较2015年同期(15.6%)低18.8个百分点,其中住宅待售面积自2016年8月以来负增长。

不过,2014年以来房地产库存已显著下降。官方房地产库存数据仅覆盖了已竣工但未出售的住宅,该数据显示库存仅小幅下降。

但是,市场更为广泛讨论的是包含了获得预售许可但未竣工项目的库存数据,该数据显示各线城市房地产库存均已明显下降。

此外,另一个与库存相关的指标是在建面积,2016年在建面积相比销售、竣工和新开工面积也开始下降。

不过,库存仍存在明显供需错配的问题。

第二,2016年房地产投资增速整体处于历史较低水平,较2013~2015年平均投资增速低4个百分点以上。

第三,调控并未大幅扭转购房者的买入预期。据有关机构在全国范围内对购房者进行的问卷调查结果,调控措施出台后,50%购房者选择继续观望,待市场稳定后再考虑买房,30%本来没有购房计划的居民反而开始考虑购房,只有13.2%的人因调控政策放弃购房。

第四,供给增加的可能性较大今年要重点关注供给端改革的问题。

经过去年调控的打压,楼市的实际购房需求被人为压制了。在房价恢复大幅上涨之前,现在正是买房最好时机也可能是很多人“够得着房价”最后机会

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历次房地产调控:反思和抉择

过去近20年来,房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复,先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具,但越调越涨,北上深一线城市房价排在全球前列,其中经验教训值得深思。

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本轮房地产调控效果:

1)近几轮房价周期上涨时间长、调整时间短,平均36个月左右为一轮房价周期,其中平均上涨24个月,调整12个月。

2)当前房价涨幅放缓,按照12个月左右的调整周期,预计房价将调整到2017年底-2018年上半年。2017年房地产调控将保持高压姿态。

3)10月调控以来,房地产销量大幅回落。

4)由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上,2017年下半年-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力。

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今年是什么样的一个情况?

让我们来看看政府工作报告和两会的一些情况:

首先交通部预计,十三五期间,交通固定资产投资达15万亿元,比十二五增加2.5万亿元。到时,铁路运营总里程将增加约3万公里,其中高铁增加1.1万公里。公路增加32万公里。

今年,铁路预计8000亿元的投资,公路僵尸现1.65万亿元的投资。这些投资,将扩大一二线城市30分到60分钟的经济圈范围。那么,这些城市的房地产价格,会随着半小时经济圈的扩大,而被推高。

一二线城市,从2016年的4季度就开始陆续实施限购。截止目前限购的城市有北京、广州、深圳、南京、杭州、无锡、济南、厦门、东莞、珠海、武汉、苏州、福州、佛山、合肥、南昌、天津、成都、郑州、嘉兴、济南、西安,再加上最近的涞水和涿州。   

这里边就包含了一个现象。基本一二线城市都在限购,三四线城市很少有限购的,不限购的城市只有一个方向,那就是上涨。为什么?

2017年2月14号发布的报告显示,一月人民币贷款增加2.03万亿元。其中住户部门贷款增加7521亿元,这里边住房按揭贷款的中长期贷款6293亿,比16年12月份增加了2076亿,刷新历史记录。

既然一二线城市限购了,为什么还有那么多的资金被贷走了呢?一二线城市,因为限购,房价没怎么上涨,贷出去的资金去了哪里?答案就是三四线城市。

安居客将今年春节期间的日均访问量同节前均值进行对比发现,不同于一线城市楼市冷清的情况,多个三线城市在春节期间楼市访问量不减反增。访问量增幅排前五名的城市均是三线城市,黄冈、梅州、宿州、安庆、宿迁访问量分别上涨122%、108%、99%、87%和87%。

目前两会期间已经有政协委员向中央提供了解决三四线楼市去库存的建议。比如,让买房者能以最少不低于5%的首付款进入市场。再以同期居民存款利率作为房贷利率基准,并适度适时从优放贷,最大限度吸引购房资金。通过加快开发商的解困步伐,从而使银行和政府的风险得以减缓乃至规避。

当然,这只是建议,并没有被采纳。即便没有被采纳,三四线城市房价的上涨已经初现端倪。

指望房地产税来的朋友们可以放弃了,且不说房地产税能不能降房价,5年之后房地产税能否出台都是未知数。

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这个招牌让抬头看路的买房者,让那些被称为房价接盘侠的人赚了一盆又一盆。现在房地产税这个招牌被暂时拆掉了,能够引领房地产价格再次上涨的重任已经落在了三四线,三四线城市房价暴涨之时,也就是去库存完成之日。

在中国,包括一线城市在内的大城市资源高度集中,而且主要集中在城市的中心区。这是中国城市多年形成的资源分配格局,短期内也很难改变,这意味着大城市的中心地带仍然是福利高地,这些房子都具有稀缺性,买这些地带的房子已意味着赢得了稳定但是必然是长期持有的投资。

围绕一二线热点城市及其周边外溢地区,涵盖了54321(单位万/平米)的各种价位选择。北上广深自不必说,持续政策高压状态下,房地产的价格不可能再像2016年那样疯狂上涨了,自然,之前很多专家也分析过,你想指望一线热点跌落到白菜价,基本也就算了。

中产梦是绝大多数国人的梦想,而实现它需要坚实的财富基础,单纯依靠人力的努力最多就是落得小康,因为工资的增速想赶上货币的实际购买力几乎是不可能完成的任务。8年来世界的中产人口不是增加了,而是减少了很多,这也是特朗普上台、欧洲政局极右复苏的根本原因。中产这趟车是越来越难以搭上,现在有一条最佳的路径仍旧摆在了眼前,而很可能这是最后的机会。

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