房地产迎来深度洗牌 新的发财方向浮出水面!
来源: 凤凰房产 2017-01-05 10:54 我要评论 井冈山报社融媒体
2017年来了,过去一年里,猴年楼市也像猴子一样上蹿下跳,经历了冰火两重天

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2017年来了,过去一年里,猴年楼市也像猴子一样上蹿下跳,经历了冰火两重天。先是在宽松环境下火得不要不要的,而后却又迅速进入了降温期,真的让很多人措手不及。关心楼市的小伙伴毫无疑问都在关心一个问题:2017年楼市会怎样?

每到年关交替之际,几乎每个人都会总结前一年的得失,许下新一年的愿望。经历了2016心惊肉跳的楼市,许多观望的购房者恐怕都是一则以喜,一则以忧。喜的是经过这轮严厉的调控之后,房价疯狂的上涨势头似乎得到了有效遏制。忧的是,这轮调控还会持续多久,会不会在下一轮房价暴涨的时候再度踩空?

说实话,仁者见仁智者见智,每年初房价预测都是最难的,就算是知名的楼市专家也不敢大放厥词。要是说2017年房价涨,万一跌了就被打脸;要是说房价跌,万一涨起来又被打脸。

我们不如边走边看,跟着政策风向才是正道。政策怎么说,我们怎么做。非要说房价是怎么样的,我们也只敢用“预测”这个谨慎的词。

供给侧改革与经济转型

过去30年,中国经济的高速发展其实就是满足老百姓的“衣食住行”。这30年城镇居民也得到了基本的满足。今年也提到了供给侧改革,其实就是通过供给端的改革来满足老百姓的需求。

这里有数据的佐证,传统周期性行业相关的景气指数都在往下走,与转型升级、老百姓需求升级相关的产业景气指数都在往上走,这就向大家解释了未来的发展是在转型。

经济转型它会给我们的资产市场带来什么影响?

图:投资景气指数

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深度洗牌和转型升级,第一个说的就是房地产市场。城镇居民不管是结了婚的,没结婚的,对房地产都有怨言。结了婚的人,都有房了,为什么还有怨言呢?因为想多买一套房——如果在上海的话,就会被迫排号离婚。没结婚的话,迫于社会现实,女方会要求你最好还是有房。

那么到底我们的房地产有哪些问题?

过去房地产到底存在哪些问题?

指标一:房价收入比。深圳、上海、北京确实相对于全球而言很高了,用房价收入比来说,可以说是泡沫比较严重。但是从绝对房价来看,似乎还有空间。

香港上环和中环之间,房价的平均价是3-4万一平尺,相当于人民币30-40万每平米,现在金融街也十几万一平米,相对于香港的30-40万一平米还是有差距。在九龙,就是通高铁的那地段,房价也达到了1-2万一平尺,这是绝对的房价。

指标二:房屋的租售比。上海可以说雄冠全球,泡沫化程度高,没有哪一个城市能够跟这个城市做比较,不仅仅是上海,北京、深圳也一样。以传统度量房价有没有泡沫的指标来看都觉得泡沫很大。所以,没有谁敢说咱们的一线房地产市场是没泡沫的。

图:全球主要城市房价租售比

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与此同时,我们一二线城市的房价,从1999年以来一直是刚性上涨,但看看我们的租金回报率,却一直是不断往下走。与此相对应的房地产市场却很奇怪——明明都知道有泡沫,老百姓购房却依旧疯狂。

结果就是导致了一、二线城市进行史无前例的房地产调控。假如觉得老百姓是疯狂的,那么我们看另外一个指标,就是城市的土地溢价率,不管是天津、广州,还有苏州、南京,土地溢价率很多超过了100%。

土地的溢价率意味着什么?地产开发商拿到这块地以后,他开发出来的价格没有这样的涨幅,他是要亏本的,房地产开发商他是商人,想做亏本买卖吗?

这就出现问题了,老百姓在疯狂追逐房地产,另外房地产开发商也极度看好这个市场。但是经济学家也好,其他人也好,都在说这个市场的泡沫很大,原因在哪儿?

有的人说是货币超发:我们的M2有151万亿了,全球最高。

我们的基础货币,央行的总资产2008年的时候是17万亿左右,到了今年10月份,是34万亿左右,增长1.96倍,但是美国2008年到2016年增长了5倍多,美国的基础货币增长这么多,为什么它的M2增长不大呢?

因为融资体系不一样。我们的融资体系是以银行为主的间接融资体系,我们85-90%源于间接融资,美国85-90%源于直接融资。通过银行融资,很多是存了贷,贷了存,存了又贷,贷了再存,反反复复在转,M2就转大了。货币也不能完全解释这个房价呈刚性上涨、近乎疯狂的现象,至少它不能作为唯一的解释。

到底原因在哪儿?我们看看美国和日本房地产市场发展的过程。

美国的城镇化率接近75%以后,房地产市场的涨跌确实属于货币现象的,利率高,房价跌;利率低,房价涨。

日本在城镇化率达到78%之前,怎么调控房价都是一骑绝尘往上攀升。到了78%之后,不管货币政策怎么宽松,它的价格就不断往下走。

所以,城镇化率是背后的推手。随着城镇化的推进,未来还会源源不断有人会来买,供给又受限,价格会不涨吗?这就像买股票一样,假若未来会有源源不断的人来会来接盘,供给又没增加,股价不会往上走吗?

我们的城镇化率在2020年大概能到达60%左右,这是一个基本面。但是这个基本面并不能解释为什么我们的房价呈刚性的上涨,2007年、2011年、2013年进行房地产调控,每一次调控之后为什么就没有起伏呢?

原因还有另外两个制度安排,一个是我们的土地出让金是地方政府的“钱袋子”,与此同时,银行很多信贷是跟房地产相关,我们现在并没有进行过金融机构,特别是国有金融机构可以破产的抗压实验。房地产大幅度的调整,很有可能会导致他们的不良率急剧往上走。既然没有进行过大型金融机构破产的抗压实验,自然就不能出现房地产市场的大幅调整。这就导致每次进行宏观调控的时候,不仅仅是控需求,还要控制供给,不让房地产开发商在股票市场融资,不让他们在债券市场融资,银行业不给他们放贷。需求是控制不了的,只能递延,该结婚的在压力下还是会买房结婚的。但是供给抑制了两年之后,需求一旦释放出来,供给不足必然会导致房价再次往上攀升。所以我们2007年调控、2011年调控、2013调控,调控之后,都是房价再上台阶。

另外一个方面,买房地产是买土地吗?土地郊区多的是,为什么就买城市中心附近的房子呢?房子为何这么值钱呢?

原因是它提供了公共服务资源。公共服务资源是决定房价的核心要素。但是我国在进行公共服务资源分配的时候,存在不平衡。由于计划经济体制以来的制度安排,决定了我们的公共服务资源总在往越大的城市集中。在改革开放之后,这种不平衡进一步得到了强化,强化结果就是现在全国最好的高校集中在北京、上海;最好的中学、医疗机构也集中在北京、上海,所以大家在追逐这些公共服务资源的时候,就会有房地产的故事。

因此,要打破房地产市场奇怪的困局,只能从制度安排着手,去推动它发展的长效机制,就像这次中央经济工作会议所强调的那样。

今年“防风险”任务更为重要

中国指数研究院3日发布《2017年中国房地产市场趋势展望》(以下简称《展望》)。《展望》认为,2017年房地产市场有以下几个趋势:宏观趋稳,调控深化,市场量价将回调。

在2016年初市场有过“保外汇还是保房价”的争论,甚至还引发了央行的讨论。事后来看,16年毫无疑问是保住了房价,但是牺牲了汇率。其核心逻辑在于稳增长政策放在首位,而房地产是稳增长的重要动力,因而要稳增长就得保房地产、保房地产就得保房价。

但是2017年政策将偏向防风险,为什么呢?

因为不仅政治局会议明确定调“抑制资产泡沫,防范金融风险”,经济工作会议也提出“要把防控金融风险放到更加重要的位置,下决心处置一批风险点,着力防控资产泡沫”。

为什么今年防范金融风险如此重要?如果大家回顾一下历史,可以发现历史总是在重复上演,每隔十年左右会爆发一次大的金融危机,比如97/98年发生了亚洲金融危机,07/08年爆发了全球金融危机,因而即将开始的17/18年或许也并不太平,需要对金融风险高度警惕。

新兴市场危机的另一个重要的促发因素是外汇储备不足,比如80年代的拉美债务危机以及90年代的亚洲金融危机都源于外储流失。

目前中国的外汇储备依然高达3万亿美元,规模依然庞大。但是我们在过去的两年就流失了1万亿美元,减少了25%,外储流失的速度需要高度警惕,必须使用有效手段来保住外汇储备,稳定汇率预期。

而要保住外汇,关键在于有效抑制地产泡沫。我们假想:2017年再次放松地产调控,那么会导致房价暴涨、汇率贬值压力重来,通胀预期回升,货币紧缩预期加大,最终会导致利率飙升,对金融资产会带来灾难性的后果,这样对国家显然是不利的。

反之,如果坚持地产调控,房价见顶回落,那么居民的投资资金将会逐渐从地产市场流出,大概率将流入资本市场,有利于股市和债市流动性的改善,汇率贬值压力会小很多。

鉴往知今

1、中国经济面临的真正挑战不是周期性和需求侧,而是结构性和供给侧近年,面对中国经济持续下行和转型困境,宏观经济和公共政策领域存在广泛争论。第一种观点认为是外部性和周期性减速,还能重回高增长,出路在于需求侧刺激;第二种观点认为是结构性和体制性减速,经济增长模式需要从数量驱动转向质量提升,出路在于供给侧改革。

2、越走越远:货币放水刺激房地产是饮鸩止渴。2009、2012、2014-2015年面对经济下行,中国公共政策均选择了货币放水刺激房地产。每次货币刺激仅起到短期效果,却付出了沉痛而巨大的长期代价,房价暴涨,实体经济成本上升,年轻人安居乐业梦想破灭。过去几年,货币从放水到收紧制造的经济金融周期是:经济下行-货币放水-刺激房地产、房价暴涨-金融市场过度繁荣,货币脱实向虚-房地产投资触底回升-宏观调控收紧-钱荒、债灾、股灾、贬值┈一地鸡毛。2016年汇率贬值、资本流出、房价暴涨、钱荒、债灾等均是货币放水及随后收紧所引发的冲击。在一次次货币放水刺激房地产过程中,改革转型的宝贵时间窗口在逐渐失去,经济转型越走越远。

3、知易行难:供给侧改革是唯一出路。2015年12月中央经济工作会议提出,要以供给侧改革为主,抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。2016年12月中央经济工作会提出2017年将深化供给侧结构性改革,这个认识是非常先进的。供给侧结构性改革的关键是:实施大规模减税,放水养鱼让利于民,2017年可能面临中美减税竞争;推动国企混改,用竞争有效的产权替代垄断不效率的产权;放松服务业管制,推动金融、文化、传媒、体育、教育、交运、通信等服务业领域的管制放开;去产能加码扩围,加强环保、安全等监督;保持货币政策中性,保持宏观调控定力;加强对私人产权的保护;建立新的干部考核和激励机制;建设社会“完全网”,兜住社会稳定的底线。

4、解放思想:新5%真的比旧8%好。作者在2014年曾提出“未来通过改革构筑的5%新增长平台,比过去靠刺激勉强维持的7%-8%旧增长平台要好,产能出清了,产业升级了,企业利润上升了,股市走牛了,居民生活改善了,经济增速换挡成功了。”公共政策应尽快放弃货币放水刺激需求的幻想,坚定推动供给侧结构性改革,提高对经济增速下行的容忍度,守住就业和金融稳定的底线。随着供给出清,2016年初步显现增速换挡期的“新5%比旧8%好”迹象。2017年将呈现宏观变差、微观变好、微观比宏观好的现象,虽然宏观经济在需求端二次探底,但供给出清和行业集中度提升将有助于改善企业效益,2017年去产能将加码扩围。

5、步入后宽松时代和后房地产时代随着经济L型探底和通胀预期升温,政策从稳增长转向防风险和促改革,货币政策从宽松转向中性,房地产从刺激转向调控和建立长效机制,我们正步入后宽松时代和后房地产时代。2017年2季度前后经济可能出现一定程度的二次探底,但探底幅度不深,将再次考验宏观调控定力。如果能够抵制货币放水刺激房地产的诱惑,中国经济转型将赢来转机,如果重走老路,前途暗淡。

未来的投资发财的方向显现

1.企业投资与资本市场:过去经济发展的融资方式主要是银行。但未来经济的转型,发展最为迅速的更多是转型的服务型、创新型的企业。这些企业融资的体量较小,要银行去给他放贷,没有哪个银行行长愿意做这个事情,但是资本市场愿意做这个事。近年来中国老百姓的金融行为发生变化,不会再想着一有富余的钱就是存银行。

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企业有通过资本市场融资的需求,再加上老百姓有这方面的资金供给,两者一结合,未来这个市场当然会高速发展!假如你过去十几年没有在北上广深购置不动产,你的财富跟你那些在北上广深购置了不动产的同学相比,财富已经不是一个级别了,可以说错过了一个财富快速增长的时代。那么未来呢?不但可以参与资本市场,通过资本市场来搭上经济转型带来的财富增值机会。

2.房地产:本轮房价调整可能持续到2017年底-2018年上半年。由于当前调控主要是通过限购限贷控制需求,如果土地供给跟不上和长效机制建立不理想,2017年底-2018年上半年房价面临新一轮上涨压力,如果长效机制能够建立,尚有转机——还是开头那句话:跟着政策走。

3.股票:2017年股票市场指数可能不会有太大的表现,但是结构性的机会比较多。市场将围绕两大主线展开:第一条主线是受益于改革的,比如农业供给侧改革、国企混改、去产能加码扩围、军工、一路一带、PPP等;第二条主线是业绩超预期的,比如,价值股中供给出清充分和行业集中度提高的,成长股中用业绩证明自己的。

4.债券:2017年中期经济通胀下行为债市带来交易性机会。2017年出口和制造业投资会改善,但房地产投资和库存会变差,经济通胀可能在2-3季度前后重回下行通道,将为债市提供基本面环境。

5.黄金:2017年1月20日特朗普将入主白宫,考虑到特朗普“基建+减税+反移民”新政将面临诸多不确定性,市场将修正预期,1-2季度黄金可能有机会。

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