2016年十大地产政策,原来是它们在左右我们的命运
来源: 明源地产研究院 2016-12-15 10:09 我要评论 井冈山报社融媒体
特色小镇大利房企转型

7f18d8e

“全面二孩”政策刺激楼市

从2016年1月1日开始实行的全面二孩政策,可谓是2016年房地产界迎来的第一个利好政策。虽然人口的增长对住宅销售的影响需要较长的时间才能显现出来,但市场已经开始针对这一政策做出诸多调整。

1  由于当前多数城市已放开限购,全面放开二孩带来的新增购房需求,有可能在持有一套房或二套房的基础上直接购买大户型产品,这样会造成持有多套房产比重增大。此外,这部分新增购房需求也有可能以‘先买后卖’的置换形式进行多次换房,这样会促进换房次数的增加。

2  目前市场上主流户型是两居、三居,在全面放开二孩政策实施后,四居、五居将会成为市场上的主流户型。多个房企开发的全生命周期户型就是适合二孩时代的产品。

3  推动房地产需求总量增长。未来长期一段时间,随着新型城镇化进程加快和户籍制度改革的深化,加之二孩放开影响,预计到2040年,我国城镇人口将超过10亿人,较2015年增加2.5亿以上,这部分人口增长带来的需求,将成为推进白银时代房地产长期平稳健康发展的重要助力。

4  有利于三四线去库存。三四线中小城市二孩生育意愿和生育率高于一二线重点城市。从需求总量变化来看,未来三四线城市中二孩家庭对空间需求将更大,其需求总量也将更为突出。从这点来点,对于三四线部分城市高库存去化而言将是一大利好。

6653d9b

不再建设封闭小区利好存量房?

今年2月20日,国务院印发《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出,我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

原则上不再建设封闭式小区,从专业角度来说,是指用地规模较大的小区,比如大于9万平方米的小区,就要逐步打开通道,把内部道路用于城市交通,把小区绿化公园让社区共享。此外,用地面积达不到“9万平米”标准,居住户数较少的小区,或不在“被开放”范围,意味着以后的房地产开发时,不再以单独的楼盘作为单元,而是以街区为单元进行规划、建设。

此举曾被网友评价为去库存利器“如果未来不再新建封闭小区,现阶段已建在建的封闭小区就成为可预见的稀缺资源,势必引发群众恐慌性购买,借此消化库存可谓一个好办法。”

✤ 开放式住区给我们的启示:

1  高密度、公共服务类设施置于城市界面,景观界面设置低密度、景观休闲类;两者之间可通过道路、景观进行过渡和串联。

2  开放空间设置:以商业街或集中式商业与公共空间的结合形成核心主轴开放空间,商业街贯穿深入社区,提高社区开放程度。

3  公共空间的优先设置:广场、景观节点的频繁适时设置,提供活动交流空间。

4  道路体系设计:尊重区域级交通规划,与外在道路有序承接;社区内部道路人车分行、混行及步行逐步收缩,注重道路设计,使道路也成为公共空间。

5  住区生活场景营造:运用景观小品、地标建筑、商业外摆装饰等营造良好的生活氛围。

但从相关网上调查看,公众非常支持单位大院打开大门拆掉围墙,但是对于住宅小区应否逐步打开,显然是有疑虑的。而就政策实施来看,目前在施工的小区,大多仍是围合式的,什么时候开始动真格的,有待观察。

土地性质、项目性质都能改,利好去库存

改变土地性质、改变项目性质,在2015之前曾经是一件非常难的事情,几乎不可能。

但进入2016,在去库存的大背景下,曾经比登天还难的事情,突然变得非常容易了。有住建部官员表示,“中央政策是允许转变土地使用性质的,比如住宅转成旅游地产,商业地产,养老地产都是可以的。”

云南省:项目可以改性质、商住比例可以改、土地证可以拆分。

山东省:商业、写字楼可改成学校,住宅可改成办公场所、商品房和厂房可改成众创空间。

四川省:待开发商业用地可转型为住宅用地,已建商业用房可用于教育、文化、旅游。

福建省:商办可改成住宅。

当然,上述四个省以外的地区,也有类似政策,比如江西省的二十条去库存措施中也提到,允许未开发用地转换用途。而其他市级、县级政策,往往更细化,更落地。

6月3日,国务院发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(下称《意见》),《意见》中列出18条详细意见,从六大方面对住房租赁市场给出具体发展要求,其中最受关注的是第十二条关于“商业用房可改为租赁住房”的意见,并且商改住后,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

在楼市“去库存”的大环境下,该政策被业内人士认为将成为推动商业地产“去库存”的重要武器。尤其是将商业用房改建租赁住房,有望让不少空置的房屋进一步盘活,尤其是一些城市空置的商业空间可以被灵活运用,使其具备住宿功能,增加居住用房的供应,满足租赁消费的同时有望抑制租赁价格快速上行。

但有业内人士指出,“商业用房改为租赁用房”面临结构改造、配套不完善等问题,而且公寓租赁盈利空间小、前期投入大、回报周期较长等问题,并不能给开发商销售带来帮助,将物业一次性出售资金回笼速度快,收益高,仍是开发商的第一选择。 

特色小镇大利房企转型

7月21日,住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部联合发出《关于开展特色小城镇培育工作的通知》[2016]147号,提出即日起在全国范围内开展特色小城镇培育工作,到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇,引领带动全国小城镇建设牢固树立并贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,因地制宜、突出特色,充分发挥市场主体作用,创新建设理念,转变发展方式,探索小城镇建设健康发展之路。

各地也纷纷出台政策、通知等来指导自己省(市)特色小镇的创建。

特色小镇是按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念,结合自身特质,找准产业定位,科学进行规划,挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋,形成“产城人文”四位一体有机结合的重要功能平台。

108773c

国内很多房地产企业都处在转型之中,特色小镇建设无疑是地产企业转型的一个方向。

当前国内不缺普通住宅,缺的是有特色的房子、有特色的小镇,对于房企来说,如果把特色小镇建设的相关理念运用到旧城改造中去,或许就解决了转型过程中带来的很多问题。

营改增是减税,但考验管理水平

国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议上宣布,今年将全面实施营改增,从5月1日起,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围,确保所有行业税负只减不增。其中,建筑业和房地产业适用11%税率,二手房交易营改增落定未满两年按5%全额征收,实际税负负担减少。

营改增实施也已经有半年了,大家甘苦自知。之前大家最大的几个担心都没有发生,最终的政策,利好比较多:

1、地价可以扣除;2、在建工程可以抵扣;3、个人二手房交易营业税政策平移到增值税而没有增加;4、资产重组中,土地满足条件可以免税。

总的说来,营改增是减税的,有机构认为,地产行业总体的减税额度达到了320亿。但就单个企业而言,要想获得减税,有以下一些前提:

1、企业合作伙伴能够提供增值税票。

当然,大房企不用担心这个问题,他们的做法,就是要求供应商提供税票,不能提供的,必须在价格上给予相应的优惠。但是中小房企,特别是三四线的,就不一定有得选了。这考验房企的供应商库。

2、房企内部管理规范,税票管理到位,进销匹配。

首先,税票得有专门的管理制度,能够按时汇集到总部或独自纳税的分公司。这里面就不单单涉及房企内部的管理,还有房企对供应商的管理。很考验内外管理水平。

其次,企业得做好计划,进项和销项得匹配。这也考验企业的管理水平。

必须用自己的钱拿地,一个时代终结

以前,大家拿地都是用银行的钱,甚至有的是先拿地再借钱,但是2016年,这个逻辑不成立了,而且相关政策越来越紧。

合肥7月1日实施新政策明确,参与竞拍房企需缴纳出让地地块底价50%保证金,出让金总额20亿以下的,需在土地出让合同签订一个月内一次付清;出让金总额20亿元以上的,缴纳时间不超过6个月。

11月15日,南京市国土局发布公告称,对参与土地拍卖的开发商,要求必须用其自有资金拿地,不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源。一名南京业内人士表示,这将会推助市场洗牌,加速中小房企退出房地产行业。

05a7969

而广州采取“限地价+竞配建”出让方式,得到不少城市认可。由于设置最高限价,开发商在土拍下半场纷纷转入“竞配建”,一宗地块一半面积无偿用于建设保障房成为常态。如保利地产11月底在广州南沙连续拍下两幅土地,竞配的人才公寓面积占总面积超48%。

而最新的消息,是土拍政策升级:参与土地拍卖的开发商,要求必须用其自有资金拿地,不得采用银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资等来源。

也就是说,以后房企必须用自己的钱拿地了。

这不是一个独立的政策,而代表着一个时代的终结,在之前的时代,资本杠杆红利是地产商最大的红利之一。

自有资金很少,就敢做项目,拿地靠银行贷款、建房靠预售拿到客户的钱,1个亿做100亿的项目,曾经是天经地义的。

但是,这个逻辑逐渐不成立了。有地产大佬预言,预售政策2年内也将结束。

这就意味着,在之前没有积累起足够的实力的开发商,将被迫离场。

层出不穷的鼓励购房政策

2月2日,中国人民银行、银监会公布通知,对个人住房贷款首付比例进行调整。通知规定,在不实施限购措施的城市,家庭首套房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,二套房再次申请商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施限购措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

2016年2月21日起,职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行上调。由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率提升至1.50%执行。

而各地特别是三四线的鼓励个人购房的政策,更是层出不穷。主要集中在补贴,补贴对象则主要是进城购房的农民、大学生。

比如大连规定,对于在校生和毕业未满5年的高校毕业生,在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区(以下简称市内四区)购买新建商品住房并办理房屋买卖合同网签备案的,在取得房屋所有权证后,政府给予购房补贴,补贴标准为:博士每平方米补贴400元,硕士每平方米补贴300元,本科及大专学历每平方米补贴200元,补贴资金由市区财政按75%和25%比例承担。

湘潭规定,征拆户在市城区购买新建商品住房的,可一次性享受200元/平方米的购房奖励。农业转移人口到市城区首次购买新建商品房的,给予每平方米200元的购房补贴,每户最高补贴金额不超过2万元。对高校、中等职业学校在校生和在湘潭市园区就业的毕业生,在湘潭市城区各园区和示范区购买新建商品住房的,由所在园区和示范区给予每平方米300元的购房奖励,每户最高奖励金额不超过3万元。

越来越猛、强调结果的调控政策

今年的调控,不是一轮,也不是一次,而是好多轮,好多次。

重点城市,比如深圳、上海,都遭遇了两次下手很重的调控。

今年的调控在限购、限贷之外,还出了一个新的地方政策:限价。也就是说政府根据你的成本和利润率,批准一个价格,因为这个价格低于市场价,所以在南京、苏州等地,有一段时间买到房等于中奖。

最密集的一轮调控出现在国庆前后。

在“因城施策”、“一城一策”的政策背景下,从2016年9月30日下班后到10月6日的不到一周的时间内,限购、限贷新政就相继在北京、天津、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、苏州、深圳、广州、珠海、东莞等多个城市落地。具体政策如下图。

ecc2582

d36786d

3b9d871

21地市密集调控令让房价有所“冷静”,多市房价出现松动。

按照多位地产大佬的判断,最新的调控完全不同于以往任何一次调控,大家要对此有充分的心理准备。明源君认为,大家至少要做好1年半—2年不放松甚至进一步收紧的准备。

✤ 2016年的调控是崭新的,具体说来有以下特点:

1、因城施策,不但一二三线的政策不同,同一类城市的政策也不同。

比如南京、苏州等强二线的政策就很紧。最意外的就是嘉兴这样的三线城市,因为离上海近,也开始限购了。以后预测政策还是得看当地房价的变化,而不是看属于哪一线。

2、层层加码,不达目的誓不罢休。

上海、深圳这样的城市,还没缓过来,再来一次,这在以往是不可能的。

3、立体化,限贷、限购、限价,一起上,几乎穷尽一切手段。

不过,明源君认为,因为改变的都是供需的终端,而上游的土地供给、人口变化、城市化这些根本因素没有变化,所以,调控所能起到的效果,只是抑制房价上涨的速度,而不会改变这一趋势。

长期来看,决定性的因素还是城市本身的资源和实力。而调控期间,正是反周期操作的机会。

房贷利息有望“抵扣”个税

房贷抵扣个税还没有开始实施,但已经开始对市场预期产生影响。

根据全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康的说法,个人所得税可抵扣房贷已明确,可以确定该方案会在全国推广。

房贷利息抵扣个税是个简单的说法,准确的说法应该是:工资薪金的应纳税所得额可以减去房贷的利息部分再计算个税,这样可以少交部分个税,减轻了个人负担。

实际上,这个政策早有先例:

1998年,上海为了应对东南亚金融危机对楼市的影响,曾出台过为期5年的个人购房退税政策。政策规定,凡1998年6月1日至2003年5月31日期间,在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人,且是商品房产权证的法定拥有人,可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣。

目前市场猜测,最有先放开的可能是首套房,个人只有一套住房的房贷利息将用来抵扣个税。

当然,一旦政策开始实施,能“抵扣”个税的可能不止房贷利息,养老、二孩、房贷利息等家庭负担也有望纳入抵扣。

房地产税一旦推出,将使房价趋稳

国家土地总督察办公室近日发出通知,开展推动地方不动产统一登记制度落地实施情况督察。这项制度落地开始抢时间,预示着完善和重构房地产税的主要障碍将被清除,这个税制的改革也将一触即发。

dea64fe

房地产税将归谁呢?之前各方传递出的信息都是:归地方。广东省政府之前出台的《广东省深化财税体制改革率先基本建立现代财政制度总体方案》提出:“将房地产税等财产行为税成为县(市)级主体税种,以增强市县政府履行事权和支出责任的保障能力。

在国外,房产税是许多国家地方政府财政收入的重要来源。有数据显示:美国物业税约占地方财政收入的30%,澳大利亚房产税占地方财政收入的比重为60%,日本固定不动产税占地方财政收入的比重为53.3%。

众多专家认为,一旦房地产税在地方收入中占到一定比重,房价将趋于稳定……

房地产税归地方后,土地使用权转让、批租只会构成地方政府土地收入的一部分。而房地产税、与地产开发有关的服务业税收,将成为可以持续的收入来源。于是他们的行为将不是以把地卖出去为目的的一锤子买卖,而会改善城市环境和公众服务,吸引更多人来投资,让房子发挥最大的使用效益。

房地产税占的比例越大,地方政府越有安全感,其靠卖地维持政府运转,靠短期行为谋取政绩的冲动将减弱,通过长期行为做出政绩将成为更广泛的选择。

网友评论

中国吉安网版权与免责声明

    ①凡本网注明来源“井冈山报”、“吉安晚报”、“中国吉安网”的所有文字、图片内容,版权均属井冈山 报社所有,其他媒体未经井冈山报社许可不得转载。已经许可转载的,必须注明稿件来源“中国吉安网”,违者井冈山报社将依法追究责任。
    ② 凡本网注明来源“新华社”的所有内容,版权均属新华社所有,本网已获授权使用,任何其他媒体不得从 本网转载、转贴或以其他形式复制发表,违者井冈山报社将依法追究责任。
    ③ 凡本网注明“来源:XXX(非中国吉安网)”的内容,均转载自其他媒体,转载的目的在于传递更多信 息,并不代表本网赞同其观点,也不对其真实性负责。
    ④ 如因作品内容、版权或其他事项需同本网联系,请在30日内进行。电话:0796-8259287