原统计局长一句话 惊醒了所有买房人
来源: 新京报 2016-11-28 09:58 我要评论 井冈山报社融媒体

一线城市仍将刚性上涨

国家统计局原局长、民生证券首席经济学家邱晓华11月26日表示,未来房地产市场将呈现分化局面,一线城市房价仍将刚性上涨。

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邱晓华在兰格钢铁2016年会上称,房地产行业井喷的增长期已经结束,下一阶段可能是一个平稳增长期。

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房地产行业未来差异化的发展将是此行业新的特点,邱晓华表示,未来房价高与低与以下三个因素息息相关,首先是人气,第二是活力,第三是环境、生态。从这样三个特点出发,不难得出结论:一线城市房价会继续保持刚性上涨态势,二三线的明星城市会继续保持相对好的态势,那些适于做文化旅游地产的地区,以及未来一部分农村,房价也会逐步地抬升。

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国务院发展研究中心原副主任刘世锦认为,中国城市化进入了新的阶段,很重要一个特点就是城市的分化。在几个大都市,长三角,珠三角和京津冀,实际需求是在上升的。

尽管房地产行业目前处于降温阶段,但经济学家仍然认为,其增长依然会是必然。

当然,除了专家分析和预测外,也有经济学家从近段时间的房企拿地上做了分析。

资金挤出或进入股市 股市迎来一波上涨

在A股市场,越来越多的机构加入看多队伍。尽管A股市场全天调整,但这并不妨碍机构们对A股2017年的乐观预期。“明年,楼市资金将迁移至股市,看好二季度行情!”这不,券业老大——中信证券已发出了呐喊。

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这种挤出效应导致泡沫大迁移,会影响包括A股在内的各类资产。

不过,中国社科院金融研究所研究员尹中立日前表示,楼市现在是回落过程,这利于股市。目前,股民持仓量为44%左右,上一轮股市见底时持仓率为39%。

全面自持的拿地逻辑

疯狂拿地的背后逻辑是什么?这相信也是大家都在思考的问题。目前的楼市处于降温阶段,为何房企们还在疯狂拿地呢?

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近期对于土地市场走势,不一样的房企实际上存在不同的判断。

正方.拿地房企的逻辑。拿地房企更多是出于补库存的导向,同时加大对核心城市投资力度。但一些经济发展水平较高的三四线城市,也会在土地出让过程中出现高溢价,这体现部分房企“加码三四线”的战略导向。

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反方.不拿地的房企。也分为资金充裕和资金并不充裕两类。资金充裕的房企,实际上和今年国家统计局公布的房企到位资金数据等较吻合,即有相对多的资金,这时买地产股比购地显然更划算,所以,近期加大持股力度的现象较多。而资金并不算多的房企,则更希望做轻资产或准房地产项目,比如商业零售业经营业务等。

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房企在“面粉贵过面包”的情况下面临两种选择:不拿地没有后续业绩,股东、董事会、员工都会焦虑;而坚持溢价拿地,现在则算不过来土地账,其实是在对赌未来。


疯狂的拿地回顾

 

北京

尽管受让条件更加“苛刻”,但仍然无法阻挡房企在京首批4宗“限房价、竞地价”试点地块的拿地热情。连续两日内,包括万科、恒大、碧桂园、龙湖、融创、绿地、远洋等20多家知名房企到场参与围猎。

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广州

11月22日,广州迎来了本年度最大规模的土拍大战,一次性推出10宗地块,吸引了超40多家开发商前来抢夺,一日吸金超204亿元。

 

4宗地块在现场竞价环节,都在极短的举牌时间内便触顶总价,随后转入自持商品住房面积竞拍,参与各个地块竞拍的房企不约而同地把投报自持比例提至100%。这意味着,未来这些地块建设的项目将不会对外出售,而是由开发商持有并对外出租。

 

继11月22日拍地盛宴揽金205亿后,11月25日广州再拍出8宗地块,迎来30多家房企争夺。2宗地块楼面单价再次突破4万元。前后两次拍地下来,广钢、白云区域土地市场已经进入4万元+时代,番禺则进入3万元+时代。

武汉

11月22日,武汉迎来本月新政后的首场土拍,共有17宗地出让(15宗网上挂牌、2宗现场挂牌)。值得注意的是,本次土拍有11宗地块首次出现了“限定最高价”,均为住宅地块或商住混合地块。最高出让价格和起拍价相比,最高溢价率不超100%。

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此外,还有上海、长沙等城市,也纷纷出现了限不住的拿地热

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分析师预测:房价反弹将在2017年下半年

出于对利润率的保护,房企往往偏爱在一二线城市拿地,而基于成本与战略诉求,也有不少公司倾向于在一二线城市周边的三四线城市拿地。

 

一名机构分析师指出,房企战略分化的依据是,一二线城市在未来5年将持续面临供应短缺。也有机构认为,“房企资金充裕、一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决、高地价”三大推动因素将支撑房地产在明年下半年重回上升趋势。

 

这就是吸引大部分年销售规模在200亿-300亿元的房企到一二线城市拿地的原因。


 

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