为促进东固畲族乡的经济、社会快速发展，根据区政府《关于加快资源整合促进东固乡场共同发展工作部署会议纪要》精神，区政协成立了调研组，对东固小城镇建设、乡场融合、产业发展等情况进行专题调研。现将调研情况报告如下：

一、发展困境

东固畲族乡是原中央苏区和少数民族地区，经济和社会发展相对显滞后。

（一）圩镇面貌改变不大。东固畲族乡大力推进美丽乡村建设，各个新农村示范点亮点纷呈，小城镇建设也取得了一定的发展，但与周边乡镇相比显滞后，圩镇呈条状发展，有的地方较为凌乱，畲乡风情特色也不明显。古高公路沿线的中心街部分和柏木岭、水厂等区域没有铺开，呈分割状态，显现不出小城镇的规模。

（二）乡场融合发展不畅。东垦的大部分资产位于东固畲族乡境内，夹插在圩镇和六渡、三彩等5个村委会之间，特别是圩镇建设用地，东垦所占比例不小，由于乡、场的职责不同，造成乡、场资产分割、条块切割现象，还未形成无界限、一盘棋发展的局面。

（三）产业发展后劲不足。东固的资源非常丰富，但资源优势没有变成经济优势。东固有丰富的红色、生态、少数民族和客家风情等旅游资源，但旅游没有构成景区、景点；拥有的 7万亩毛竹林仍然处于粗放型管理阶段，亩产值平均只有50-60元；出产的木材大部分出售原木，深加工较少；油茶品质好，但油茶林老化，产量逐年下降；茶叶种植面积小，产量少，品牌逐步边缘化；菌菇产业既没有形成规模，也没有品牌。

二、圩镇现状

东固圩镇沿古高公路从南往北形成三大板块：老官渡板块、中心街区板块、柏木岭板块。中心街区的农贸市场及临街面为上世纪90年代建设，拟保留现状，下面不作阐述。

（一）老官渡板块

1．东垦综合办片区：东垦综合办始建于1957年，地处东固中心地带，占地20.6亩，属办公住宅用地。现为东垦综合办和东垦林场的办公所在地，主要建筑有电影院、招待所、林场办公楼、宿舍楼及厨房等，有18户职工租住。

2．后河：源头庙殷潭，全程4000余米，现为宽约1米的渠道，在樟洲排洪渠处断开（离政府1000余米），断口处落差约1米高，无法流进后河。现后河水源为樟洲村山溪水，流量较小，泥沙淤积严重，在乡政府南围墙后形成沼泽湖，杂草丛生。

3．矿泉水厂：由俄罗斯SVM集团投资，利用东固乡境内优质花岗岩矿泉水资源开发高档饮用矿泉水。项目投资方先后办理了采矿许可证、营业执照、国有土地使用证等生产所需证照并购买了80余亩工业用地，兴建了超万平方米的生产厂房，并订购了生产设备。2008年受全球金融危机影响，项目投资方暂停继续投资，项目至今尚未投产。

4．东垦茶厂生产区：东垦茶厂茶叶基地有三块，分别在三彩、水湖坪和柏木岭，茶厂生产区设在茶叶基地相对面积较大的水湖坪，占地约30亩，没有办理土地证；生产车间和职工宿舍楼也没有办理房产证，2010年新建了一栋职工集资住宅楼。

（二）中心街区板块

1．东固老街片区：老街单位众多，临街南面有乡政府、平民银行、消费合作社、供销社、粮管所、农技站、林场等单位；临街北面有信用社、地税、国税、供销社、工商所、卫生院、农机（技）站等单位。临街南北两面均夹杂部分私房。临街面的房屋大多为上世纪七、八十年代所建，具有较强的历史印记。老街北面不临街有东垦齿轮厂，东垦齿轮厂范围内有古竹村榨油厂、交警中队等，也有少量农用地，近期拟规划开发75亩建设畲乡风情广场。

2．烈士纪念区：位于古高公路以东的小山顶上，建成于1961年。1977年由原东固林业站办公大楼改建的“第二次反‘围剿’陈列馆”位于纪念塔旁边，2006年改为“东固革命根据地博物馆”。

（三）柏木岭板块

柏木片区主要为东固垦殖场的制尺厂生产区和生活区。总占地面积约150亩。生产区的制尺厂车间部分房产已抵押给农行，部分房屋租赁办厂。生活区6栋宿舍楼进行了改造，5栋为职工居住；一栋为吉安洁康公司办公、仓库和居住用房；还有东垦茶厂柏木岭二队职工住房和食堂两栋，为茶厂职工生产茶叶时居住；东固法庭也在生活区新建了办公用房。

调研组对东固圩镇范围内可利用的闲置存量房产、土地等国有资产进行了调查，详见附件。

三、项目建设

（一）总体思路：实施“项目带动发展、板块梯次发展、乡场差异发展”战略，打造“一轴、两极、两翼、三区”发展格局。 即：一轴（古高公路），两极（老官渡、柏木岭南北两极融合），两翼（烈士陵园、老街），三区（东固乡行政区、商务旅游区、东垦行政区）。

（二）项目实施

东固的发展要靠项目，通过实施具体项目带动东固的经济、社会发展。

1．老官渡板块项目

后河改造工程：从庙殷潭拦水坝引水至后河，将后河改造成水清岸绿，鸟语花香，依河傍水修建畲乡风格建筑，构建水乡城镇的画境，形成具有典型水乡风貌和人文特色的城镇形态，提升小镇的生态价值、经济价值和社会价值。根据初步设计预算，以3米宽水渠疏通后河并引水入镇，丰水期保持3个流量，枯水期保持2个流量的水流，需要征地9.35亩，总投资约210万元（仅为渠道建设费用，不含征地、拆迁和景观工程等费用）。

东垦综合办片区：共有土地28.6亩（含东固乡已征地待开发8亩），内有古树、河塘、溪流，生态优美，古树青翠挺拔粗壮（直径50厘米以上），建议此地块用来打造精品旅游和商住项目，先由区政府收储暂不开发，保存古树和电影院，现有办公楼、招待所和职工宿舍也暂时保留。电影院的外墙保存完好，整栋房屋美观大方，内部宽敞简洁，整修后可收集当年知青在东固生产、工作、学习、生活等相关物品陈列展览，将其打造成集参观、娱乐、文化、艺术、集会于一体的文化娱乐中心。由于电影院屋顶瓦梁漏水严重，近期急需维修加固电影院，并拆除破旧的食堂、部分厨房、厕所、围墙等附属建筑，整治环境。

行政办公区：规划建设统一的行政办公区，集中建设各站所办公楼。建议在水湖坪东垦茶厂生产区规划行政办公用地。建议适时将乡政府迁入此地，把现乡政府办公用地腾出用于开发旅游宾招。目前农业综合技术推广站急需规划建设，交警中队也位于规划的畲乡风情广场范围内，即将面临搬迁，可先规划农技站、交警中队建设办公楼。

矿泉水厂：该项目已停建多年，造成了资源的浪费和不良影响。现项目投资方也同意将该项目整体转让，正在委托相关单位对其资产进行评估。目前，已有台湾统一集团等有实力的企业来考察并有意向投资，急需中止与SVM集团的投资合同，促其资产转让。

2．商务旅游区板块项目

老街区改造：老街区可利用土地有200多亩，主要有三个组团开发建设。一是新建畲乡风情广场。目前，东固乡政府已作出概念性规划，拟在乡政府对面整合东垦、供销社土地75亩，开发建设集商住、休闲旅游、贸易于一体的畲乡风情广场，内含畲族风情一条街、滨河公园、畲族特色村寨等。二是“老街印象”改造。建议将乡政府往西，希望大道（东垦棚户区前道路）以东两边的临街面房屋全部保留，并进行修旧如旧统一风格立面改造。这些房屋保留了上世纪七、八十年代的风格，可作为旅游景观的一部分，也与古街、平民银行的建筑风格保持协调。三是“老街新区”改造。老街除上述项目外的其他地块可统一规划、开发。这个地块的开发牵涉到众多的单位，涉及到土地的盘活、债务处置等问题，建议及时对土地及房产资源进行整合，再统一进行开发建设。

路堤结合改造：结合目前正在进行的小流域治理工程项目，对与老街区垂直的道路实施路堤结合工程，建设一条长500米，宽8米的景观大道。

东固革命烈士陵园：陵园规划用地200亩，主要建设东固革命烈士纪念馆、东固革命烈士纪念碑、东固革命根据地主体雕塑和革命烈士雕塑群等纪念设施。目前初步设计方案已形成，待设计方案通过专家评审后，再进行深化设计，相关纪念设施项目已上报中央办公厅审批。

寺院建设：东固“二月二庙会”是畲乡人民的传统节日，目前正在申请“非遗”项目。但是东固的庙会是有“会”无“庙”。为此建议在名为“石印上”的地方进行老寺院重建。目前净居寺住持倡导此事，有关部门要主动跟进，做好协调服务工作。

3．柏木岭板块项目

东垦新办公区：东垦正在对该新办公区进行概念性规划，规划面积150-200亩，用于东垦在古高公路往北发展。建议要就该地块的土地和房产进行整合，一是将40亩建设用地办理土地证，将70亩农用地转为建设用地；二是对原制尺厂部分已经抵押的房产要与银行商谈释放抵押的房产证；三是区域内租住的职工，要通过棚户区改造予以腾出。

高尔夫球练习场：占地约30亩，位于东固村大坪，现主要为退耕还林地。高尔夫球练习场的建设增加了东固休闲度假活动的场所，也可吸引高端商务人士等社会各界精英聚集东固，带动东固旅游的发展。

东固畲乡风情园：占地60亩。位于东固沼窝坑，现已征地28亩，可开发利用25亩，同时将原东固共大茶厂约20亩纳入统一规划，建设畲族特色生活展示区、畲族民间艺术展示区等，同时将东固茶厂和东固雕刻工艺厂纳入该区域，建设茶艺展示馆和雕刻艺术展示馆，集艺术展示、旅客体验和销售于一体，将制茶车间和雕刻生产车间规划在原东固共大茶厂内，生产车间与展示区分开建设。还可以规划笋制品加工、刺绣等展示项目，让游客进入东固就可以了解畲族的民俗、生产生活场景，充分体验畲族风情文化。

四、几点建议

（一）转变乡场职能，加速区域发展

调研中东垦要求：一是设立新的乡人民政府，建立两块牌子一套人马机制；二是设立青原区垦区管委会，实行场、区合署办公运行机构，并确定为参照公务员管理的正科级全额拨款事业单位；三是按相关文件要求，将现东垦管理区报市委编办直接批准为事业单位。从调研的情况来看，从东固畲族乡划出几个村委会设立另外的一个乡镇，需要按照民族乡有关《条例》规定，履行民族乡设立相同的程序，报省政府批准方可。又据省政府办公厅《关于推进全省国有农垦企业管理体制改革的指导意见》（赣府厅发〔2013〕2号）中“农场变乡镇”的意见，建议区委、区政府明确由分管领导牵头专题调研，民政、编办、民族宗教等相关部门积极配合，提出东垦体制改革的可行性建议。总之，东垦的职能转变、放活经营和体制改革，需要积极创造条件，提供尽可能的支持，也建议区委、区政府根据实际情况多关心东垦干部的交流和使用。

（二）盘活存量资产，拓展发展空间

在盘活圩镇存量资产的过程中，要确保所有的资产由区政府统一管理，用于融资和资本运作，整体开发建设，促进东固乃至全区的发展。利用土地存量资产进行建设、融资，首先要取得土地、房产等权属证明。从调研的情况看，有以下板块的土地、房产资源需要盘活：一是柏木岭板块，根据规划测量，可用的建设用地有150亩，目前有证的为39.25亩，其余的农用地需通过业务部门调整为建设用地，办理110亩土地产权证。二是“老街新区”改造板块，粮管所、供销社通过改制，化解债务，可从银行释放产权证土地33.66亩；采育林场17.8亩商住用地出让手续完备，但要整体开发，建议暂停挂牌交易；农机站、农技站为划拨土地，建议置换土地重新建设，原税务所因房屋闲置未用，可由政府回购；加上采育林场办公区15.66亩，齿轮厂53.56亩，由此可整合土地127.64亩。三是东垦综合办公区板块，东垦办公区已办土地证20.6亩，加上旁边有东固乡已征土地8亩，可改为建设用地办证，整体打包可收储28.6亩。四是东垦茶厂生产区和原共大茶厂生产区共有土地50亩，为建设用地，近期可办理土地权证。以上可盘活土地约350亩。

整合盘活资产，要充分利用国土部门的技术力量，对可以办证的要尽快办理国有土地使用证；对已经办证但法人变动的，要变更为现在的法人机构所有；对工业和仓储等利用价值低的地类要变更为利用价值高的商业住宅用地。区政府要发挥财政的放大效应，先准备少量的专项资金，用于释放抵押权证。要充分利用企业改制等政策规定，争取用最低的价格释放抵押权证。盘活沉淀资产，虽然不牵涉到改制，但原来的职工可能会提出各种不合理的要求。有关单位要高度重视，按照“谁家的孩子谁家抱”原则，大力支持配合东固发展，做好资产盘活的稳定工作。

（三）创新投入模式，破解发展难题

切实转变小城镇建设思路，走市场化发展之路，依托外商投资建设小城镇。东固小城镇发展的设想是美好的，但一定要解决投资主体问题。根据目前乡镇的财政状况，如果按照以往政府规划、政府投资、政府建设的包揽模式，小城镇的发展速度必然会受到制约。创新投入模式，就是要明晰政府和市场的职责，各自做好职责范围内的事。从调研来看，“引进外资，整体开发”是加快东固小城镇建设的有效途径。在招商引资的过程中，要算好开发商的成本账和赢利账，激发开发商的主动性和积极性；更要解放思想，算好我们的发展账和长远账。东固的加快发展，从一开始就要由外商出资聘请国内最顶级的旅游地产设计策划公司做规划，政府根据规划，决定给予大发展、快发展、好发展的优惠政策，帮助外商把蓝图变为现实。

整合项目资金，加快小城镇建设步伐。充分利用原中央苏区、少数民族地区等多重政策叠加的政策优势，将争资立项当作重要工作来抓，积极争取国家政策资金支持。坚持以小城镇建设为突破口，统一规划、统筹安排，整合水利、老建扶贫、新农村建设及农业、林业等项目资金，按照项目资金性质不变、投资方向不变、管理部门不变、管理办法不变的原则，把若干个子项目整合成一个项目群或大项目，把相关联的资金集中打捆使用，形成项目资金规模和集约效应，把东固建设成为原中央苏区、少数民族地区小城镇发展的新高地、新“特区”。

（四）加强扶持引导，发展重点产业

优先发展休闲旅游产业。东固历史悠久，旅游资源丰富，旅游是东固发展的潜力所在，如何定位东固旅游发展是关键。强调红色旅游，做第二个井冈山是没有发展前景的，建议充分利用生态资源和离城区一个小时路程的区位优势，定位为“畲乡风情镇，休闲度假区”，引入有实力的开发商高品位开发，建设赣中南地区最具特色的旅游风情小镇，打造全市及至全省的休闲度假后花园。

重点发展毛竹、茶叶和油茶产业。毛竹是东固带动百姓致富、促进产业发展的“动力源”，建议规划制订毛竹产业发展规划，充分利用原中央苏区振兴规划政策，策划“毛竹现代科技园区”项目，政府通过财政资金引导农民培育毛竹资源，为发展毛竹产业提供资金、技术支持。东垦有茶园面积1000余亩，东固中学200多亩，还有农户零星种植500余亩，建议整合东垦茶厂和东固中学实验茶厂，采取“茶园+茶厂+茶艺”的模式，联合当地农民种植茶叶，发展茶叶产业。可采取招商引资和“公司（企业）+合作社（基地）+农户”的形式，实现茶园规模化种植，集约化经营。同时要加速油茶林低改，引导发展高山蔬菜、高山水果等产业。

适度发展食用菌和太子参产业。食用菌生产需要大量耗费阔叶林资源，可利用一些枝桠材作原料，适度发展木耳、香菇等食用菌产业。太子参为东固新兴发展的项目，但太子参可种植区域广，价格波动大（价格从每公斤最低20元到最高380元），年份种植风险较高。据报道，太子参2010年前十年长期低迷，2010年后随着中药材行情的看涨，加上游资的炒作，太子参行情高涨。但由于全国市场需求4000吨，而去年产量14000吨，目前的太子参价格大幅下挫。受去年高价的影响，今年生产面积大幅增加。太子参项目投入也很大，有关部门要密切关注、分析市场行情，在防范风险的前提下，引导农民发展太子参产业。

创新发展矿泉水产业。要充分利用东固高端水资源，设计以水为主题的产品，培育壮大天然饮用矿泉水产业以及与之配套的关联产业，使之成为东固区域发展新的着力点。通过突出东固高端矿泉水这个主题，使旅游与新型城镇化结合，实现小城镇与产业发展互动，打造以水为主题的东固旅游小镇，成为新型城镇化进程中小城镇发展的典范。