近年来全球通货膨胀居高不下，资本市场大幅下挫，老百姓投资渠道有限，而房产作为大宗商品投资不但能够抵抗通货膨胀还能增值并带来稳定的现金流。但是房产投资不易变现流动性较差，因此个人在进行房地产投资时应注意以下几点：
房产投资形态的选择
1、住宅：经济适用房限制为自住用途，因此投资多以商品房为主。与其它房产类型比较，需求量大流动性较高，但租金收益率通常较低。
2、商场或店面：选择人潮聚集处的商圈，以收入还原法估价，增值潜力大，但所需的投资金额较高。要注意是否符合土地使用规定。
3、写字楼：投资出租，房客以公司企业为主，租约期通常较久但收益比较稳定，所需的投资金额较高。
房产投资的三大要决
1、时机——景气上扬易获利，景气持平看产品，景气下滑靠环境来抗跌。
2、区位——市区、市郊或郊外。注意不同区位的法令规定。市区房产供给量有限，价位虽高但即使房产市场不景气，也不容易下跌。
3、类型——景气上扬时投资期房，一交屋就出售不用考虑出租问题。以较高的财务杠杆获取更大的获利空间。景气持平时投资现房，先出租一段时间，保持一定的投资收益，等待更好的时机再转手。景气下滑时投资地点佳的二手房，投入装修后不管是租或转售，都还有一定的市场需求与合理利润。
房产投资的空间和环境
1、空间需求——使用面积得房率，户型格局。
2、环境需求——周围拥有商场超市，学校，车站，无嫌恶设施如公墓电塔，专业物业管理。
房产投资优缺点
1、 优点——房产增值、保值抗通货膨胀、安全性高、可出租。
2、 缺点——流动性差不易变现、投资金额较高、转售需交高额税收。
由于房产投资所需金额较高，许多投资者都会进行按揭贷款，可根据个人的收入和现金流制定相应的还款方式，避免造成财务紧张。按揭贷款是房产投资者的一种选择，面对种类繁多的个人贷款产品，我们如何选择适合自己的呢？
首先，在利率方面，目前市场上的个人住房贷款产品大致分为浮动利率与固定利率两种，前者跟随央行公布的贷款利率的升降随行就市，后者是购房者在还款期内始终按固定利率进行还款。但无论采取哪一种，由于经济运行固有的波动性，单一的固定或浮动方式总会使购房者遭受损失。这时，购房者可选择中信银行的“阶段性固定利率个人住房贷款”，即当利率处于上升通道期间，购房者可以选择固定利率贷款，锁定借款成本；而当利率处于下降通道期间，购房者则选择浮动利率，这样可以享受利率下降的好处。
其次，在还款方式上，所有的还款方式的原理都是一样的，所要支付的利息是所占用资金的时间价值。通俗地说，贷款本金越大、期限越长，支付的利息就越多。目前最常见的还款方式就是等额本金法和等额本息法。等额本金法是每期归还同样数量本金，同时支付相应利息的还款方式，由于本金每期递减，因此利息也相应地递减，适合近期收入较高人群。
以24万元20年期限的贷款为例（标准利率下浮15%）：
总期限=20×12=240期
月利率=7.83%×（1－15%）÷12=5.54625‰
每期归还本金=240000÷240=1000元
首期利息=240000×5.54625‰=1331.1元
因为，每期本金递减1000元，所以每期利息也会递减。
每期递减的利息=1000×5.54625‰=5.46元
总利息支出=1331.1＋（1331.1－5.46）＋（1331.1－5.46×2）＋……＋（1331.1－5.46×239）=160397.55元
等额本息法则是每期还款本息和相同的一种还款方式。由于前期还款时本息和中利息所占的比重大，本金减少速度慢，所以利息支出相对较多。
每月还款额=P×I×（1＋I）t ÷[（1＋I）t－1]。其中，P为贷款本金；I为月利率；t为按月计算的还款期数。也按24万元20年期限的贷款计算，则每月还款额为：
240000×5.54625‰×（1＋5.54625‰）240÷[（1＋5.54625‰）240－1]=1811.41元
首月利息=240000×5.54625‰=1331.1元
首月本金=1881.41－1331.1=480.31元
很明显，等额本息法开始几期本金还得比较少，因此总的利息支出比较高。20年合计支出利息达194739.47元，要比等额本金法高出34341.92元。
每种还款方式都各有特点，对借款人而言，没有合算不合算，只有合适不合适。借款人应当考虑家庭目前的现金流情况和未来的收支预期来选择适合自己的还款方式。目前中信银行还推出了很多新的还款方式。如“入住还款”,适合购买期房、现阶段资金压力较大或因其他原因希望在入住之后再正常还款的客户；“单双周还款”，适合收入比较稳定、实行周薪制的外籍或外资企业客户；“递进还款”，适合收入稳定增长，但现阶段收入不高的年轻人的需求。
文/中信银行南昌分行零售银行部 李勇
