房子漏了没人管；物业费收不上来……在沈阳市的一些小区，业主和物业管理企业之间的纠纷愈演愈烈。今年1月1日，沈阳市《沈阳市住宅物业管理规定》开始实施。物业新规给市民生活带来了哪些变化？本报与沈阳市房产局从今日起联合推出“走近物业大家谈”系列报道。报道中，新规的起草者、有关专家、业内人士和普通百姓，将围绕住宅小区物业管理的难点、热点，畅所欲言。征求民意征来“金点子”
市房产局物业处长吴德仁告诉记者，2003年9月，国家颁布并实施了《物业管理条例》，房产部门在实施中发现，条例中有些条款，还需要结合沈阳实际予以细化。
为此，沈阳市从2003年即开始酝酿制定本地化的物业规定。市房产部门经过在国内其他城市实地学习、对沈阳市100个小区进行调研，结合社会各界的意见和建议，先后进行了21次修改，前后历时2年，最终形成了规定草案。
草案形成后，市政府法制办和市房产局面向社会，公开征求对《规定》的有关意见。在近一周的时间里，市政府法制办共接到电话165个，信件37封，电子邮件6封，市民提出意见和建议200余条。主要涉及物业收费、物业服务、政府监管、业主权利义务等方面。
完善后的《规定》共有8个条款，充分采纳了市民的意见和建议。物业管理为啥陷入恶性循环？
吴德仁表示，针对沈阳物业管理实际制定的新规，亮点很多。新规化解了以往业主和物业管理企业之间的纷争和矛盾，叫停物业管理中的恶性循环。
目前，沈阳市的一些居民小区中，公用设施设备的维修责任划分不清，极易给物业合理使用带来阻碍，给业主、物业使用人员带来工作和生活上的不便。
有的小区因为物业占用绿地盖车库、盖门市，出租，业主反映强烈，二者矛盾加剧。最终演变为业主不交费，物业企业扔下乱摊子走人。双方提前解除物业服务合同，小区内垃圾成山、治安环境差，业主居民叫苦不迭。
吴德仁分析，这其中既有物业服务不到位的原因，也有业主的原因，如从众心理拒交物业费等。
这样一来，物业管理企业收费率降低，物业公司降低服务标准，最终是物业不能保值增值，物业管理活动陷入了恶性循环。
新规则对住宅区公用设施设备的维修责任进一步予以明确。另外，新规定在第31条要求，“住宅区物业管理合同提前解除时，应当由街道办事处对住宅区区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理，并按未实施物业管理区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。”这从一定程度上缓解了因为物业合同提前解除，业主可能面临的其它问题。 （作者：张晶）
